Link hersteld

De link van de rekentool werkt weer. (zie blog hieronder)

Geplaatst in Geen categorie | Een reactie plaatsen

REKENTOOL GRONDPRIJS OOSTERWOLD 2017

Wegens groot succes gaat hierbij nogmaals de (herziene) Rekentool voor grondprijzen in Oosterwold (kleine afrondingsfoutjes hersteld).  Dit is met vele duizenden downloads per jaar de meest gelezen file over Oosterwold!

  1. Klik op het plaatje om de spreadsheet te downloaden (virusvrij);
  2. Vul achter “input” het oppervlak van de kavel in. Houd daarbij in gedachten dat je maar 12,5% van je kavel als vloeroppervlak (buitenkant woning) kunt inrichten. Dus als je 1500 m2 grond koopt, kan je een huis met 187,5 m2 vloeroppervlak bouwen. Vergunningsvrij kan je daar nog e.e.a. bijbouwen op het achtererf.
  3. Tel bij de kostprijs een bedrag van ca. € 25.000 tot € 40.000 op (afhankelijk van het ambitieniveau) en je hebt de prijs voor het bouwrijp maken. Lees hier de verdere onderbouwing daarvan. Huisje erop en klaar. (En ja, er is stroom, water en glasvezel 🙂
  4. Als je hulp wenst bij het inrichten, kopen of ontwikkelen van je kavel incl. de vergunningen etc., bel/mail mij gerust of kom langs op kavel 52. Contactgegevens staan hier.
PRINT BEREKENING GRONDPRIJS

REKENTOOL OOSTERWOLD

Deze speadsheet is gebaseerd op de (officiële) berekeningen Team Oosterwold. Informatie hierover vind je op de website Maak Oosterwold. Die website is van Bestuurlijk Overleg Oosterwold, een samenwerkingsverband tussen de gemeente Almere, de gemeente Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.

Geplaatst in grondprijzen Oosterwold, kavel, rekentool | Tags: , | Een reactie plaatsen

ASPERGES ASPERGES ASPERGES

De lekkerste asperges kweek je zelf, in Oosterwold natuurlijk!

We hebben twee rijtjes van 10 meter en eten ons helemaal klem aan de asperges. Vorig jaar maakten we de aspergebedden klaar en gingen de aspergeklauwen erin. Dit jaar kunnen we voorzichtig oogsten. Volgend jaar iets meer, daarna kunnen we bijna 20 jaar lang helemaal los.

Reuze verrukkelijk! Daar kan geen winkel tegenop. Met aardappeltjes, met (wilde) zalm, met ei en boter, zelfs rauw zijn ze lekker.

 

Geplaatst in Landbouw | Tags: , , | 3 reacties

Een lieve koningin

Met verschrikte, teleurgestelde, ietwat gespannen blik in de ogen liep Jacqueline weer naar binnen. Ik vroeg haar wat er aan de hand was. “Ik heb een zwerm”, riep zij. “Help ik heb een zwerm!”. “Mijn koningin is vertrokken en heeft een hele berg bijen meegenomen”. De zwerm bleek een dikke bal van bijen te zijn die aan een van onze fruitbomen hing. Ze zoemden enthousiast en leken mij opgewonden over de moedige stap die zij zojuist hadden ondernomen. Zij waren ontsnapt uit onze bijenkast en gingen nu een nieuw volk stichten.

Jacqueline is dan wel geslaagd voor de imkeropleiding en heeft inmiddels haar eigen volk bijna een jaar goed verzorgd, maar en zwerm is toch even schrikken. Het vangen van een bijenzwerm zat niet in de basisopleiding. Na een uurtje in de boeken, e-mailen en youtube-filmpjes kijken stond ze strijdlustig weer voor mij met de vraag of ik even wilde helpen. Ze had nog een nieuwe bijenkast klaarstaan voor een volgend volk en ik moest even helpen om de zwerm daarin te doen.

Ik herinnerde mij nog goed hoe ze er de vorige keer uitzag toen ze even een foutje maakte en ik haar 10 bijensteken rijker bij de dokter kon ophalen met een volstrekt onherkenbaar gezicht van de zwellingen. Maar ja, ik kon natuurlijk geen nee zeggen. Even later stonden wij goed ingepakt de zwerm in hun nieuwe onderkomen te vegen.

Een paar uur later wist Jacqueline verrukt te melden dat de koningin in de nieuw kast zat en dat alle bijen die wij niet in de kast kregen daar nu uit eigen beweging waren ingetrokken.

De volgende dag ontdekte Jacqueline dat in de oude kast weer nieuwe koninginnen gekweekt werden. Ja, dat kunnen bijen. Die maken een nieuwe koningin wanneer de oude weg is. Gewoon met veel koninginnegelei! Wat een wereld. Hoe zou onze wereld eruit zien wanneer wij dat kunstje zouden leren? Het is de bedoeling dat er maar één goede koningin in de kast zit dus die anderen heeft ze ‘verwijderd’. Over een paar dagen wordt die vervangen door een F1 koningin. Dat zou een heel vriendelijke koningin uit Ameland zijn, waar zij niet door agressievere soorten gedekt kon worden. Een lieve koningin 😉

Geplaatst in bijen, Geen categorie | Tags: | 2 reacties

Technische IBA of liever een Helofytenfilter?

Het zal me maar gebeuren,.. na een dag zwoegen van je glaasje genieten op je nieuwe terras, wuivende bomen, vogels, opkomende gewassen, blijkt je eigen IBA te stinken..

Tot mijn verbazing overweegt een deel van de initiatiefnemers voor de rioolzuivering een technische IBA aan te leggen in plaats van een helofytenfilter. De technische IBA’s blijken sneller uit evenwicht te raken, stinken soms, zijn per definitie storingsgevoeliger, gebruiken veel stroom, behoeven meer onderhoud, hebben meer points of failure en last but not least: de installatie zelf heeft een grotere footprint.

Dat sommigen dan toch voor een technische IBA kiezen mag verbazen want Helofytenfilters scoren aantoonbaar beter op al die punten: er zit maar één eenvoudige pomp met vlotter in die eens in de tien á twintig jaar in enkele minuten is te vervangen, is minder snel uit belans, is geurloos, behoeft feitelijk amper onderhoud (behalve maaien van het riet in het najaar en even checken of de pomp nog goed loopt), hoeft niet gemonitord via een of andere app, komt zonder onderhoudscontract, heeft een zeer geringe footprint en gebruikt weinig stroom!

Tot dezelfde slotsom is men blijkbaar ook in het zuiden van ons land gekomen, getuige de hieronder afgebeelde verklaring van een medewerker van Waterschapsbedrijf Limburg en  Gerrit Box van Kilian Water:

Schermafdruk 2017-05-16 08.47.34

Geplaatst in Geen categorie, riool | Tags: , | 7 reacties

Waar komen de wegen in Oosterwold ??? (herzien)

Meer in het bijzonder, waar komen de wegen in het VTZ doelgebied, het stuk van 70 hectare tussen het Kathedralenbos en de Tureluurweg? De aanleg van wegen is voor de initiatiefnemers weerbarstige materie, speciaal  voor het VTZ doelgebied dat zo groot is dat zelfs zijwegen en zijwegen van zijwegen nodig zijn. Middels deze blog probeer ik helderheid te verschaffen over de voorschriften en doe ik een poging de ontwikkelingen inzichtelijk te maken zodat nieuwe initiatiefnemers minder in het duister hoeven te tasten. Deze blog is daarom iets uitgebreider dan jullie van mij gewend zijn.

Doelgebied VTZ bestaande/geplande infrastructuurWe zien stippen van de ene kant naar de andere kant over het land schuiven op zoek naar aansluiting. Men zoekt het perfecte plekje, velen proberen hun kavel zo te positioneren dat er een doodlopende weg ontstaat. Enkelen durven de volgende stap te zetten. Maar de risico´s zijn gering; vrijwel het hele gebied zal vergelijkbaar blijven met een zeer rustig dorp waar enkele voertuigen per uur lang komen. Hoe zal het verder gaan?

Allereerst terug naar de wettelijke basis

Waartoe is een initiatiefnemer verplicht? Deze informatie is te vinden in de Structuurvisie Oosterwold en in het thans vigerende bestemmingsplan Oosterwold.

In het bestemmingsplan art. 13.3.7.sub d staat hierover dat in de omgevingsvergunning moet zijn geborgd dat: “de verharding / infra ten behoeve van de kavelontsluiting aansluit op, en doorgang biedt aan, bestaande of nieuw aan te leggen infrastructuur van de aansluitende kavel”;

Initiatiefnemers zullen gezamenlijk moeten optreden omdat zij de gemeente ervan moeten overtuigen dat het gebied fatsoenlijk ontsloten wordt, al is het maar met het oog op goede toegang voor ambulance en brandweer. De gemeente kan dus in verband met de toegankelijkheid eisen stellen betreffende de bereikbaarheid van (achterliggende) kavels.

Zolang de verharding niet als zodanig is ingericht, mag je die tijdelijk als groen, water of stadslandbouw inrichten.

In de structuurvisie was dit grafisch als volgt weergegeven:

organische ontwikkeling wegen oosterwold

Toelichting:

1: Je sluit aan op een bestaande weg. Er worden amper eisen gesteld aan je eigen oprit.

2: Je biedt recht van overpad aan de nieuwe achterburen en legt een half wegprofiel aan t.b.v. je achterburen (voor eigen rekening) zodat zij hun kavel kunnen bereiken.

3: De overburen leggen ook een half profiel aan. Samen beheer je het hele profiel. Uiteraard kan dat in verenigingsverband maar dat is geen noodzaak.

4: Ook de nieuwe achterburen bieden later weer recht van overpad aan de volgende rij kavels, etc.

Samengevat betekent dit dat je in je eigen ontwikkelplan geen weg hoeft op te nemen die je niet nodig hebt. Maar wanneer je achterburen er een nodig hebben zal je een recht van overpad moeten vestigen en een half wegprofiel op je kavel moeten aanleggen/dulden.

Vervolgens hanteert team Oosterwold de regeling dat in het doelgebied iedereen lid moet worden van maximaal twee wegverenigingen (of andere rechtsvormen). Bijvoorbeeld voor het gedeelte langs de noordelijke sloot wil dat zeggen dat wanneer je niet direct via de Emile Durkheimweg ontsluit, je lid moet worden van de Hannah Arendtweg, de Levinaslaan, Ubuntulaan Remilaan of een andere zijtak/hoofdontsluitingsweg. Dat betekent ook dat de hiervoor bedoelde wegen eventueel moeten verlengen/zijwegen moeten opnemen om het hele gebied te kunnen dekken.

Ten slotte de hamvraag: moet je in je ontwikkelplan gaan speculeren over de zijden van je kavel waar een weg zou moeten komen? Dat lijkt onlogisch, dat bepalen immers de toekomstige achterburen.  Indien je een ontwikkelplan indient waarop geen andere kavelwegen voor de achterburen staan gereserveerd, en je krijgt daarop (toch) een vergunning,  betekent dat dan dat je de ontsluiting van je achterburen kunt blokkeren met die vergunning in je hand? Daarmee zou het hierover bepaalde in de structuurvisie/Bestemmingsplan Oosterwold tot een dode letter worden en is het organisch ontwikkelen ten dode opgeschreven. Dan moet immers het hele wegennet van te voren gepland gaan worden om de ontsluiting te kunnen regelen. Mijn persoonlijke inschatting is dat je dan (door anderen het recht van overpad te weigeren) onrechtmatig handelt jegens de achterburen, die op grond van het bestemmingsplan erop mogen vertrouwen dat je wel een recht van overpad ten gunsten van hen zult vestigen. Je zou dan een vergunning hebben die je niet kan/mag gebruiken omdat je anders onrechtmatig jegens derden zou kunnen handelen.

En nu naar de toekomst, hoe gaat het resterende deel van het VTZ gebied zich ontsluiten?

Hieronder staan vier willekeurige varianten. Deze heb ik verzonnen. Denk alsjeblieft niet dat het zo gaat worden. Ik probeer slechts lukraak wat mogelijkheden te verkennen.  Wie meer weet vraag ik te reageren. Ik zal proberen een zo actueel mogelijk beeld weer te geven a.h.v. de nieuwe informatie.

Variant A

Een paar zaken die opvallen:

  • De Rumilaan lijkt op de stippenkaart dood te lopen op I 539. Toegevoegd n.a.v. reactie: de Rumilaan loopt in ieder geval tussen I 389 en i 182 door.
  • De exacte breedte/ligging van de Levinaslaan zou nog niet helemaal duidelijk zijn. Omwonenden aan de ene zijde en die aan de andere zijde zouden nog niet helemaal Variant Btot overeenstemming zijn gekomen. Indien die weg ook zou doodlopen ontstaat de situatie dat meerdere kavels vanaf de zuidoostkant ontsloten moeten worden. Dat is een flinke omweg en leidt tot enorme vertragingen voor de bouw.
  • De gemeente verwacht dat VTZ drie hoofdontsluitingswegen vanaf de Tureluurweg zal aanleggen. De Emile Durkheimweg, de Vrije Vogellaan en de Platolaan.Variant CDit betekent dat de Platolaan en de Vrije Vogellaan al snel moeten splitsen of dat hierop vele zijwegen moeten aftakken om de achterliggende kavels te kunnen ontsluiten.
  • Er zit een aantal haakse bochten in de huidige opzet. Dat is onhandig voor vrachtwagens. Bochten van 45 graden bieden voor iedereen veel meer comfort Variant Den waarschijnlijk minder onderhoud doordat de binnenbochten minder worden stuk gereden.
  • (Al)liander zal nog een paar transformatorhuisjes in het gebied willen plaatsen. vergeet vooral niet om hen tijdig te betrekken bij het ontwerp van het wegtracé zodat die huisjes op de beste plek geplaatst kunnen worden. Daar zit onderhandelingsruimte in!
  • etc.
Ik verneem graag jullie opmerkingen over de varianten als een reactie op deze blog.
Geplaatst in Geen categorie, kavelweg, weg | Tags: | 2 reacties

Waar komen straks de wegen???

Zie volgende blog. Deze is gesneuveld. De reacties op de eerste versie zijn nog wel bewaard.

Geplaatst in Geen categorie, kavelweg, weg | Tags: , | 7 reacties