Waar komen de wegen in Oosterwold ??? (herzien)

Meer in het bijzonder, waar komen de wegen in het VTZ doelgebied, het stuk van 70 hectare tussen het Kathedralenbos en de Tureluurweg? De aanleg van wegen is voor de initiatiefnemers weerbarstige materie, speciaal  voor het VTZ doelgebied dat zo groot is dat zelfs zijwegen en zijwegen van zijwegen nodig zijn. Middels deze blog probeer ik helderheid te verschaffen over de voorschriften en doe ik een poging de ontwikkelingen inzichtelijk te maken zodat nieuwe initiatiefnemers minder in het duister hoeven te tasten. Deze blog is daarom iets uitgebreider dan jullie van mij gewend zijn.

We zien stippen van de ene kant naar de andere kant over het land schuiven op zoek naar aansluiting. Men zoekt het perfecte plekje, velen proberen hun kavel zo te positioneren dat er een doodlopende weg ontstaat. Enkelen durven de volgende stap te zetten. Maar de risico´s zijn gering; vrijwel het hele gebied zal vergelijkbaar blijven met een zeer rustig dorp waar enkele voertuigen per uur lang komen. Hoe zal het verder gaan?

Allereerst terug naar de wettelijke basis

Waartoe is een initiatiefnemer verplicht? Deze informatie is te vinden in de Structuurvisie Oosterwold en in het thans vigerende bestemmingsplan Oosterwold.

In het bestemmingsplan art. 13.3.7.sub d staat hierover dat in de omgevingsvergunning moet zijn geborgd dat: “de verharding / infra ten behoeve van de kavelontsluiting aansluit op, en doorgang biedt aan, bestaande of nieuw aan te leggen infrastructuur van de aansluitende kavel”;

Initiatiefnemers zullen gezamenlijk moeten optreden omdat zij de gemeente ervan moeten overtuigen dat het gebied fatsoenlijk ontsloten wordt, al is het maar met het oog op goede toegang voor ambulance en brandweer. De gemeente kan dus in verband met de toegankelijkheid eisen stellen betreffende de bereikbaarheid van (achterliggende) kavels.

Zolang de verharding niet als zodanig is ingericht, mag je die tijdelijk als groen, water of stadslandbouw inrichten.

In de structuurvisie was dit grafisch als volgt weergegeven:

Toelichting:

1: Je sluit aan op een bestaande weg. Er worden amper eisen gesteld aan je eigen oprit.

2: Je biedt recht van overpad aan de nieuwe achterburen en legt een half wegprofiel aan t.b.v. je achterburen (voor eigen rekening) zodat zij hun kavel kunnen bereiken.

3: De overburen leggen ook een half profiel aan. Samen beheer je het hele profiel. Uiteraard kan dat in verenigingsverband maar dat is geen noodzaak.

4: Ook de nieuwe achterburen bieden later weer recht van overpad aan de volgende rij kavels, etc.

Samengevat betekent dit dat je in je eigen ontwikkelplan geen weg hoeft op te nemen die je niet nodig hebt. Maar wanneer je achterburen er een nodig hebben zal je een recht van overpad moeten vestigen en een half wegprofiel op je kavel moeten aanleggen/dulden.

Vervolgens hanteert team Oosterwold de regeling dat in het doelgebied iedereen lid moet worden van maximaal twee wegverenigingen (of andere rechtsvormen). Bijvoorbeeld voor het gedeelte langs de noordelijke sloot wil dat zeggen dat wanneer je niet direct via de Emile Durkheimweg ontsluit, je lid moet worden van de Hannah Arendtweg, de Levinaslaan, Ubuntulaan Remilaan of een andere zijtak/hoofdontsluitingsweg. Dat betekent ook dat de hiervoor bedoelde wegen eventueel moeten verlengen/zijwegen moeten opnemen om het hele gebied te kunnen dekken.

Ten slotte de hamvraag: moet je in je ontwikkelplan gaan speculeren over de zijden van je kavel waar een weg zou moeten komen? Dat lijkt onlogisch, dat bepalen immers de toekomstige achterburen.  Indien je een ontwikkelplan indient waarop geen andere kavelwegen voor de achterburen staan gereserveerd, en je krijgt daarop (toch) een vergunning,  betekent dat dan dat je de ontsluiting van je achterburen kunt blokkeren met die vergunning in je hand? Daarmee zou het hierover bepaalde in de structuurvisie/Bestemmingsplan Oosterwold tot een dode letter worden en is het organisch ontwikkelen ten dode opgeschreven. Dan moet immers het hele wegennet van te voren gepland gaan worden om de ontsluiting te kunnen regelen. Mijn persoonlijke inschatting is dat je dan (door anderen het recht van overpad te weigeren) onrechtmatig handelt jegens de achterburen, die op grond van het bestemmingsplan erop mogen vertrouwen dat je wel een recht van overpad ten gunsten van hen zult vestigen. Je zou dan een vergunning hebben die je niet kan/mag gebruiken omdat je anders onrechtmatig jegens derden zou kunnen handelen.

En nu naar de toekomst, hoe gaat het resterende deel van het VTZ gebied zich ontsluiten?

Hieronder staan vier willekeurige varianten. Deze heb ik verzonnen. Denk alsjeblieft niet dat het zo gaat worden. Ik probeer slechts lukraak wat mogelijkheden te verkennen.  Wie meer weet vraag ik te reageren. Ik zal proberen een zo actueel mogelijk beeld weer te geven a.h.v. de nieuwe informatie.

Een paar zaken die opvallen:

• De Rumilaan lijkt op de stippenkaart dood te lopen op I 539. Toegevoegd n.a.v. reactie: de Rumilaan loopt in ieder geval tussen I 389 en i 182 door.
• De exacte breedte/ligging van de Levinaslaan zou nog niet helemaal duidelijk zijn. Omwonenden aan de ene zijde en die aan de andere zijde zouden nog niet helemaal tot overeenstemming zijn gekomen. Indien die weg ook zou doodlopen ontstaat de situatie dat meerdere kavels vanaf de zuidoostkant ontsloten moeten worden. Dat is een flinke omweg en leidt tot enorme vertragingen voor de bouw.
• De gemeente verwacht dat VTZ drie hoofdontsluitingswegen vanaf de Tureluurweg zal aanleggen. De Emile Durkheimweg, de Vrije Vogellaan en de Platolaan.Dit betekent dat de Platolaan en de Vrije Vogellaan al snel moeten splitsen of dat hierop vele zijwegen moeten aftakken om de achterliggende kavels te kunnen ontsluiten.
• Er zit een aantal haakse bochten in de huidige opzet. Dat is onhandig voor vrachtwagens. Bochten van 45 graden bieden voor iedereen veel meer comfort en waarschijnlijk minder onderhoud doordat de binnenbochten minder worden stuk gereden.
• (Al)liander zal nog een paar transformatorhuisjes in het gebied willen plaatsen. vergeet vooral niet om hen tijdig te betrekken bij het ontwerp van het wegtracé zodat die huisjes op de beste plek geplaatst kunnen worden. Daar zit onderhandelingsruimte in!
• etc.

Ik verneem graag jullie opmerkingen over de varianten als een reactie op deze blog.