Hieronder treft u alle updates van Team Oosterwold achter elkaar (dus niet in aparte files).
U kunt op deze pagina makkelijk door alle updates tegelijk zoeken door op uw toetsenbord “CNTR F” (op op een Apple: “CMD F” in te tikken en dan een zoekterm naar wens, bijvoorbeeld “helofytenfilter”, “verharding”, “brandweer”.
Wilt u de nieuwsbrieven zelf lezen, kijk dan op de enige echte officiële website over Oosterwold hier (en selecteer nieuws / mailingen)
UPDATE 26 JULI 2018
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
UPDATE 12 juli 2018
|
|
|
UPDATE 23 MEI 2018
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Update 1 mei 2018
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
Update 13 december 2017
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Update 19 oktober 2017
|
Beste initiatiefnemer en/of geïnteresseerde in Oosterwold,
In deze mail onderstaande onderwerpen:
- Rijksinpassingsplan Windpark Zeewolde ter inzage
- Archeologisch onderzoek van start
- Vergunningenproces onder de loep
- Publieke toegankelijkheid rondom het kavel
- Verkeerstellingen
- Koppeling van energieopwekking aan heipalen
- Postcodes en Straatnaamborden
- Oversteken op de Vogelweg
- Wijziging spreekuren gronduitgifte en vergunningen
- 100e watervergunning Oosterwold
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Update 13 juli 2017
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
||
|
|
||
|
|
||
|
Update 8 mei 2017
- Initiatiefnummer vermelden op aanvraag omgevingsvergunning
In samenwerking met de afdeling Vergunningen van de gemeente Almere trachten we een automatische signalering van een nieuwe aanvraag omgevingsvergunning in Oosterwold richting team Oosterwold te realiseren. Dat blijkt in de praktijk nog niet zo eenvoudig. Het is vaak een zoekpuzzel bij welk initiatiefnummer een aanvraag omgevingsvergunning hoort. Het zou ons enorm helpen als je als aanvrager van de omgevingsvergunning – naast het kadastraal nummer wat wordt gevraagd – in de omschrijving ook het initiatiefnummer vermeldt.
- Toekomstplannen A27
Er zijn ons vragen gesteld over wat de plannen zijn in de toekomst voor de A27, daarom een toelichting.
In de concept structuurvisie Almere 2.0 (2009) is een verbreding van de A27 opgenomen als ‘toekomstperspectief’. Op basis hiervan is in de intergemeentelijke structuurvisie Oosterwold (2013) op de kaart en in de tekst een ruimtereservering opgenomen voor uitbreidingsmogelijkheden van de gehele A27. Het doel achter deze ruimtereservering is dat op termijn de verbinding tussen Almere en de Utrechtse regio kan worden verbeterd. Naast openbaar vervoer (reservering Stichtse Lijn) dus ook via de snelweg met ruimte voor verbreding van de A27. Hierbij gaat het waarschijnlijk om een verbreding van 2×2 rijstroken naar 2×3 rijstroken en/of het realiseren van spitsstroken op de vluchtstroken.
De huidige inrichting van de weg is dusdanig breed dat hiervoor bij een herinrichting voldoende ruimte is aanwezig lijkt, maar concrete plannen worden uitgewerkt als er daadwerkelijk sprake is voor de noodzaak van een verbreding/aanpassing. De huidige verwachting is dat eventuele uitbreiding niet voor 2030 wordt gerealiseerd.
- Onjuiste aanslag voor de verontreinigingsheffing ontvangen?
Ieder huishouden in Oosterwold betaalt waterschapsbelasting om afvalwater te kunnen lozen. Dit is de verontreinigingsheffing. Sommige bewoners in Oosterwold hebben een verkeerde aanslag voor de verontreinigingsheffing ontvangen. Een aantal bewoners heeft voor elk lid van het huishouden een zuiveringsaanslag ontvangen in plaats van één verontreinigingsaanslag voor het hele huishouden. Dit vindt het waterschap heel vervelend. GBLT, het kantoor dat voor het waterschap de heffingen int, was niet op de hoogte gebracht van de bijzondere situatie in Oosterwold waardoor dit mis kon gaan. Oosterwolders ontvangen binnenkort een gecorrigeerde aanslag. Heb je het vermoeden een verkeerde aanslag te hebben ontvangen, neemt dan contact op met het GBLT.
Heb je het vermoeden een verkeerde aanslag te hebben ontvangen, neem dan contact op met het GBLT. Je kunt dit doen via Mijn Loket. Voor vragen is GBLT ook telefonisch bereikbaar via 088-064 55 55. GBLT heeft geen mailadres.
- Oproep voor vastleggen van het archeologisch onderzoek
Marit Geluk is sinds het prille begin van de zichtbare ontwikkelingen van Oosterwold bezig met het maken van een documentaire. Het filmmateriaal is nog niet compleet en ze is dan ook op zoek naar mensen die binnenkort archeologisch onderzoek gaan doen op hun kavel.
Doe je binnenkort archeologisch onderzoek en vind je het prima dat Marit dit op film vastlegt voor haar documentaire, neem dan contact met haar op via onderstaande knop.
Aanmelden filmen
- Expertteam zelfbouw in de Kavelwinkel op 11 mei
Wat kost zelfbouw eigenlijk? Wat kun je bouwen met jouw budget? Hoe werkt het als je zelf wilt bouwen? Op deze en andere vragen over zelfbouw vind je deze avond een antwoord in de Kavelwinkel. Er zijn experts op het gebied van financiën, de woningmarkt, bouwkosten en het bouwproces om je van raad en advies te voorzien.
Kom op donderdagavond 11 mei van 17.30 tot 20.00 uur kennis maken met het Expertteam in de Kavelwinkel in het stadhuis. Klik voor meer informatie op deze link.
- Let op: Oeverzwaluwen met nesteldrang!
Het is voorjaar, de bijtjes zoemen en de vogels zoeken nestplaatsen. Dat is natuurlijk leuk, maar soms ook lastig. Op bouwterreinen zoekt de oeverzwaluw bijvoorbeeld een plek om te nestelen in hopen zand en aarde. Heb je een bult zand of grond waar je tot in augustus niets mee gaat doen, dan kun je deze vogels een gastvrij onthaal bieden door deze bult steil af te steken.
- Let op: Oeverzwaluwen met nesteldrang!
Het is voorjaar, de bijtjes zoemen en de vogels zoeken nestplaatsen. Dat is natuurlijk leuk, maar soms ook lastig. Op bouwterreinen zoekt de oeverzwaluw bijvoorbeeld een plek om te nestelen in hopen zand en aarde. Heb je een bult zand of grond waar je tot in augustus niets mee gaat doen, dan kun je deze vogels een gastvrij onthaal bieden door deze bult steil af te steken.
Wil je deze bult zand of grond binnenkort wel gebruiken, dan kan het slecht uitkomen als de vogels zich hierin vestigen. Deze nesten zijn namelijk wettelijk beschermd, waardoor dit kan leiden tot vertraging van het werk. De vogels kunnen zich binnen een dag vestigen en een nestgang graven. Wees hier dus alert op. Maak je zand- of grondhopen onaantrekkelijk voor oeverzwaluwen met nestelingsdrang
Update 6 april 2017
- Alleen eindgebruikers initiatiefnemer
In de nieuwsbrief van 19 december 2016 berichtten we over de besluitvorming van de gemeenteraden over de evaluatie en het vervolg van de gebiedsontwikkeling Oosterwold. Hierbij heeft de gemeenteraad van Almere ook een motie aangenomen. Zij verzoekt het college daarin: erop toe te zien dat verkoop- en ontwikkelregels ten aanzien van projectmatige ontwikkelingen aangescherpt blijven en worden, in die zin dat het uitgangspunt “de initiatiefnemer als eindgebruiker” gewaarborgd blijft.
Om uitvoering te geven aan de motie heeft het bestuurlijk overleg Oosterwold besloten om, voor de gronden in Oosterwold die in eigendom zijn van het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Almere, alleen nog in contact te treden met de eindgebruikers voor het voeren van gesprekken, het vastleggen van locaties en het sluiten van overeenkomsten. Onder ‘eindgebruiker’ verstaan we de persoon die zich daadwerkelijk in Oosterwold gaat vestigen om er te wonen, te werken en te leven. Hier vind je de brief die het college van B&W hierover vandaag heeft verstuurd aan de gemeenteraad van Almere. Ook de raad van de gemeente Zeewolde zal op basis van deze brief geïnformeerd worden.
Concreet betekent dit dan ook dat vanaf nu alleen:
de eindgebruiker zich kan aanmelden en registreren bij het gebiedsteam Oosterwold;
de eindgebruiker contact heeft met de gebiedsregisseur of andere leden van het gebiedsteam Oosterwold;
de eindgebruiker als individu of als collectief een ‘stip’ op de kaart kan zetten;
de eindgebruiker overeenkomsten sluit, waarin is vastgelegd dat het de eindgebruiker is die zich daadwerkelijk gaat vestigen in Oosterwold om er te wonen, te werken en te leven;
ingeval van een collectief van eindgebruikers, het collectief garant staat bij eventuele uitval van deelnemers.
Natuurlijk mogen eindgebruikers een adviseur of ontwikkelende partij in de hand nemen. Maar zoals hierboven al wordt benadrukt, is deze partij geen gesprekspartner voor de gebiedsregisseur en het gebiedsteam Oosterwold.
Initiatiefnemer maar geen eindgebruiker?
Voor initiatiefnemers die geen eindgebruikers zijn geldt een overgangsregeling. Voor deze situatie betekent dit het volgende:
Overeenkomsten die nu al met ons gesloten zijn blijven van kracht;
Als een initiatief met een stip op de kaart heb je tot 1 juni 2017 de tijd om samen met minimaal 75% gebonden eindgebruikers een intentieovereenkomst bij ons te tekenen. Om voor 1 juni te kunnen tekenen, moeten de stukken (kaveloppervlakte, vorm, eindgebruikers en specifiek kader) voor 15 mei binnen zijn bij het gebiedsteam. Lukt dat niet, dan vervalt het initiatief. Voor het tekenen van de anterieure overeenkomst is er dan tot uiterlijk 1 september de tijd. Ook dan geldt: lukt dat niet, dan vervalt het initiatief.
Onder bepaalde voorwaarden blijft het mogelijk woningen in de sociale huursector te realiseren zonder dat de initiatiefnemer persé de eindgebruiker is. De huisvestingsverordening van de gemeente Almere is hier van toepassing, inclusief de voorwaarden over toewijzing van woningen onder de sociale huurgrens en de mogelijkheden voor bouwgroepen.
Deze informatie vind je ook hier op onze website.
- Website uitgebreid met de vergunningen handleiding
Sinds vorige week is er een nieuwe passage toegevoegd aan de website maakoosterwold.nl. In nauwe samenwerking met Maarten Rink van de afdeling VTH van de gemeente Almere is nu ook de handleiding voor de aanvraag van vergunningen digitaal beschikbaar gemaakt. Deze handleiding vind je hier op de website van de gemeente Almere, maar is natuurlijk ook gelinkt aan onze website.
Inloopspreekuur
Nu de handleiding digitaal beschikbaar is, is het vooroverleg met VTH komen te vervallen. Voor vragen over de vergunningaanvraag is er nu een speciaal inloopspreekuur. Deze is donderdags op de even weken van 9.00 tot 11.00 uur op het Ondernemersplein (Balie VTH) van het Stadhuis Almere.
- Geen rioolheffing in 2017
Om zover te komen zijn de afgelopen maanden binnen de gemeente Almere gesprekken gevoerd, omdat volgens de huidige verordening van de gemeente rioolheffing moet worden betaald voor elk perceel dat direct of indirect overtollig afvalwater en of hemel- en grondwater loost op een gemeentelijk voorziening. Het eerste resultaat van deze overleggen is dan ook dat de Oosterwolders die niet zijn aangesloten op het riool voor 2017 geen aanslag rioolheffing ontvangen.
Dit jaar doet de gemeente nader onderzoek naar de mogelijkheden om rioolheffing op niet direct op de riolering aangesloten percelen/objecten, definitief af te schaffen of op enige wijze te gaan differentiëren in het tarief. Een eventuele wijziging en modernisering in de heffing die beter aansluit bij de situatie in Oosterwold, zal vanaf het belastingjaar 2019 moeten gaan gelden.
- Informatiebrief Bouwen
Op dit moment starten elke week initiatiefnemers in Oosterwold met hun (bouw)werkzaamheden in het veld. Aangezien er steeds meer mensen in Oosterwold wonen en gaan bouwen, is het van belang de veiligheid te borgen. De aannemer en de vergunninghouder zijn verantwoordelijk voor de veiligheid van hun bouwwerk in dit gebied. Daarnaast controleren Eric Fijma en René Kaarsgaren, de bouwinspecteurs van de gemeente voor Oosterwold, ook of iedereen zich aan deze veiligheidsmaatregelen houdt. Via deze brief geven zij initiatiefnemers, aannemers en verenigingen informatie over het bouwproces.
- Summer school Feeding the City
Wij ontvingen een uitnodiging van Flevocampus – AMS voor initiatiefnemers in Oosterwold welke we hierbij onder jullie aandacht brengen:
Oosterwold als een voedselproducerende stad is het thema van de Summerschool, die we – het Amsterdam Institute for Advanced Metropolitan Solutions in samenwerking met de gemeente Almere – van 10 tot 21 juli organiseren in de Kemphaan in Almere. De Summer school is bedoeld voor studenten van Nederlandse en buitenlandse hogescholen en universiteiten.
Het is, zoals jullie weten, de bedoeling dat een deel van Oosterwold bestemd gaat worden voor (duurzame) voedselproductie. Er zijn al verschillende initiatieven en ideeën om hieraan vorm te geven. En er zijn ongetwijfeld ook nog veel vragen. Dat is precies waar we naar op zoek zijn voor onze Summer school, omdat we graag willen bijdragen aan ‘the feeding city’ met concrete ideeën, kennisuitwisseling en oplossingen.
Graag nodigen we jullie uit voor een brainstorm – discussieavond op maandagavond 10 april 18:00-20:00 in de stadsboerderij, Kemphaanpad 14, om een of meerdere vragen en cases te formuleren die centraal kunnen staan tijdens de Summerschool. Voor eten en drinken wordt gezorgd! We horen het graag als jullie erbij aanwezig zullen zijn. Aanmelden kan via onderstaande knop.
Hartelijke groet en hopelijk tot de 10e! Astrid Hendriksen & Erik Heijmans
Deelname brainstorm Feeding the City Summer school
- Gronddepot Trekweg – kwaliteit van de grond
In de mailing van 31 oktober 2016 berichtten wij over de mogelijkheden van afnemen grond uit het gemeentelijke depot Trekweg – Almere Buiten, voor het geval dat je, in eerste instantie, geen gesloten grondbalansprincipe kunt bewerkstelligen binnen de kavelwegvereniging(en). Direct na deze berichtgeving is er belangstelling getoond voor afname van grond, en zijn er ook vragen gesteld over wat de samenstelling of kwaliteit van de beschikbare grond is.
In het depot Trekweg bevinden zich diverse partijen grond met wisselende kwaliteit. Er is in ieder geval grond beschikbaar die voldoet aan de zgn. Achtergrondwaarde (AW2000). Of de grond geschikt is voor initiatiefnemers in Oosterwold hangt af van welke bestemming de grond krijgt: wonen, landbouw, natuur.
Heb je belangstelling, neem dan contact op met de heer M. Kennis, depotbeheerder, mkennis@almere.nl of 06 536 457 84. Hij kan specifiek aangeven welke partij grond voor welk doeleinde geschikt is en wat exact de kwaliteit is. Er zijn meerdere gegadigden, ook buiten Oosterwold, voor afname van de grond uit het depot, daarom geldt: “ Zo lang de voorraad strekt”.
- Verpachte rijksgrond is uitgezet in het veld
Afgelopen week zijn de rijksgronden die dit jaar tot 1 november 2017 zijn verpacht aan ERF in het veld uitgezet met weidepalen. Dit zijn houten palen met rood met wit gearceerde linten. Hierdoor kun je nu ook in het veld goed zien waar de grenzen liggen van de verpachte grond.
Hier vind je op de website de overzichtskaart.
Update 15 maart 2017
- Uitzetten van het kavel in het veld
Na de overdracht van de percelen – passeren grondverkoopakte bij de notaris – kunnen de initiatiefnemers aan de slag in het veld. Het uitzetten van de kavel en de bebouwing doet de afdeling Geo-Data van de gemeente Almere op verzoek van initiatiefnemers. Klik hier voor de beschrijving van de procedure.
- Kavelwegaansluitingen en nutsvoorzieningen
In de mailing van 18 januari 2017 is de procedure omschreven over de aanvraag van een kavelwegaansluiting op de polderwegen. Een door nutsbedrijven goedgekeurd kabels- en leidingentracé speelt daarbij een belangrijke rol. Naar aanleiding van de ervaringen tot nu toe is de informatie hierover op de website aangepast. De tekst over nutsvoorzieningen verwijst ook naar een document dat we ontvingen van de combi-aanleg nutspartijen: “Procedure aanvragen Nutsvoorzieningen Almere Oosterwold”. Onderaan deze pagina is de procedure met de stappen voor initiatiefnemers opgenomen.
- Vergunningenproces
Er bereikten ons afgelopen periode naast positieve berichten ook meerdere signalen dat de vergunningenprocedure langer duurt dan verwacht, maar vooral dat vrij laat in het vergunningenproces nog om aanvullingen wordt gevraagd. Het verzoek tot aanvullingen heeft een opschortende werking. Vervelend genoeg in verband de planningen rondom leveringen van grond, hypotheekoffertes en uitvoering van de werkzaamheden. Dit heeft inmiddels de volle aandacht van de afdeling VTH van de gemeente Almere. Er is een verbeterde werkwijze doorgevoerd, waardoor ontbrekende informatie eerder wordt gesignaleerd en het verzoek tot aanvulling eerder wordt teruggekoppeld aan de initiatiefnemer. Daarnaast wordt er extra capaciteit ingezet om de vele vergunningsaanvragen in Oosterwold te kunnen behandelen. Tot slot, er zal een evaluerend gesprek plaatsvinden met VTH en een aantal initiatiefnemers om zowel procesmatig als inhoudelijk te kijken waar nog meer verbetermogelijkheden zijn.
- Ontwerp Rijksinpassingsplan Windpark Zeewolde ter inzage
Op 10 maart is het ontwerp Rijksinpassingsplan windpark Zeewolde gepubliceerd, deze vind je via deze link.
Op de pagina Windpark Zeewolde van onze website vind je onderaan meer informatie van de ministeries van Economische Zaken en Infrastructuurtevens en een verwijzing naar twee informatieavonden op 21 en 23 maart in Almere en Zeewolde.
5 Luchthaven Lelystad – aanvullende informatie
In aanvulling op het vorige bericht over Luchthaven Lelystad is het goed om te melden dat op 17 februari 2017 de staatssecretaris aan de Tweede Kamer heeft gemeld dat op basis van een nieuwe planning de openstelling van Lelystad Airport voor groot verkeer op 1 april 2019 zal zijn. Dit wordt dus een jaar later dan de eerdergenoemde datum. Waarschijnlijk zal daarmee de experimentenregeling ook een jaar opschuiven, dus 2021 in plaats van 2020.
Tot slot, we ontvingen aanvullende informatie over de hoogte waarover gevlogen zal gaan worden over het Zeewoldense deel van Oosterwold, dat is 1.700 ft (= 518,16 m). Deze vlieghoogte heeft geen beperkingen voor de woningbouw tot gevolg.
- Bouwbesluit Light versus Bouwbesluit
Woningen gebouwd in particulier opdrachtgeverschap werden afgelopen vijf jaar getoetst aan het Bouwbesluit Light. Dit was een proef van 5 jaar die in 2017 afloopt. Inmiddels is op 1 juli 2015 een extra artikel toegevoegd in het Bouwbesluit (1.12 lid a), die gaat over de particulier woningen en waarbij zo’n 80 a 90% van het Bouwbesluit Light is overgenomen. Via deze link vind je een pagina met een link naar een document hierover op onze website.
Namens gebiedsteam Oosterwold,
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Update 15 februari 2017
Beste initiatiefnemer en/of geïnteresseerde in Oosterwold,
In deze mail onderstaande onderwerpen.
1. Geen BTW op grond
2. FAR = 1.0?
3. Ruimte voor waterberging
4. Kaart uit pacht genomen gronden + antwoorden op vragen aan ERF
5. Luchthaven Lelystad
6. Letters op de initiatievenkaart
1. Geen BTW op grond
De afgelopen maanden is ons diverse keren gevraagd of er vanaf 1 januari 2017 BTW afgerekend moet worden over de grond. Dit is niet het geval.
De vragen die nu worden gesteld hebben te maken met berichten over de verruiming van de definitie voor ‘bouwterrein’ die door de belastingdienst wordt gehanteerd. In deze berichten wordt uitgegaan van het afrekenen van BTW over bouwgrond, omdat dit gebruikelijk is in Nederland. Als er BTW moet worden afgerekend, wordt er geen overdrachtsbelasting in rekening gebracht.
In Oosterwold verkopen we bouwterrein, dit blijft ook zo nu de definitie is verruimd. In principe zou daarom BTW afgerekend moeten worden over de grondwaarde, maar voor Oosterwold maken wij gebruik van een uitzondering: de zogenoemde 17.4 regeling. Op grond van deze regeling is het BTW-percentage op ‘nihil’ gesteld en wordt er geen BTW in rekening gebracht. Omdat de grond in Oosterwold wel bouwterrein is, wordt er ook geen overdrachtsbelasting over de grond afgerekend.
In de koopovereenkomst is opgenomen dat, mocht op enig moment de fiscus toch overdrachtsbelasting en/of BTW vorderen, dit volledig voor rekening is van de koper. De gemeente heeft geen invloed op besluiten die de belastingdienst hierover neemt, en kan dit risico niet op zich nemen.
2. FAR = 1.0?
In de ontwikkelregels van Oosterwold wordt gewerkt met de FAR, dit betekent Floor Area Ratio, het te bebouwen oppervlakte op een kavel. Dit is standaard 0,5 waardoor maximaal de helft van het roodkavel (erf) beschikbaar is aan BVO (Bruto Vloer Oppervlakte). Het is onder voorwaarden mogelijk om het roodkavel te verdichten, er meer op te bouwen tot een maximum van FAR = 1.0.
Een FAR=1,0 is alleen mogelijk als je zaken doet met één van je direct aangrenzende buren in de uitwisseling van roodrechten. Het gezamenlijk kavel zal altijd weer FAR = 0,5 moeten zijn. Daarnaast moet de hogere FAR worden gecompenseerd door een verdubbeling van het openbaar groen op de kavel. Dus de één doet wat minder en de ander wat meer. De extra roodrechten moeten altijd op het erf/roodkavel landen, die kan dus niet groter worden. De FAR is in het Chw bestemmingsplan geregeld in deel 2, hoofdstuk 3, artikel 13.9 en 13.9.1 (waarbij het is a + b + c en dus niet a of b of c).
3. Ruimte voor waterberging
Het waterschap stelt aanvullende eisen aan de spelregels van Oosterwold ten aanzien van waterberging. Volgens de spelregels van Oosterwold moet u minimaal 2 procent water aanleggen. Dit is meestal in de vorm vijvers en watergangen.
Compenseren van verhard oppervlak met waterberging
Het waterschap kijkt op een andere manier naar het water, namelijk naar de ruimte die er op de kavel is om regenwater van een (extreme) regenbui te kunnen bergen. We noemen dit waterberging. Zo voorkomen we dat water te snel wordt afgevoerd naar het hoofdwatersysteem.
Vaak zult u daarvoor extra berging moeten graven. Dit is afhankelijk van de grootte van het verhard oppervlak op uw kavel. Nieuw verhard oppervlak, zoals gebouwen, terrassen en kavelwegen, moet worden gecompenseerd met ruimte voor waterberging. Op de plekken waar verharding is aangelegd, kan het water niet meer in de bodem worden opgeslagen. Hierdoor stroomt water sneller af en ontstaat er sneller wateroverlast. Om wateroverlast te voorkomen moet elke initiatiefnemer waterberging graven.
Elke 100 m2 verhard oppervlak moet worden gecompenseerd met 11,5 m3 berging. Zorg ervoor dat het water dat op het verhard oppervlak valt naar de berging toe kan stromen, bijvoorbeeld door middel van een lichte helling. In deze ruimte kan water van een stevige regenbui worden opgevangen. Deze berging kan veel water opvangen, maar bij zeer extreme regenbuien of in zeer natte perioden kan er nog wel wateroverlast ontstaan.
Waterberging De “lege” ruimte boven het wateroppervlak van de 2 procent water die u sowieso aanlegt kunt u handig gebruiken als waterberging. We noemen dit ook wel natte berging. Voorwaarde is dat u de bodem van devijvers en sloten open houdt en niet afdicht met folie of klei. Dan kan het water niet wegzakken in de bodemwaardoor de berging sneller overstroomt.De 2 procent open water geeft meestal te weinig berging om het verharde oppervlak te compenseren. U zult in de meeste gevallen extra berging moeten aanleggen. Waterberging kan ook op andere manieren worden
aangelegd, bijvoorbeeld als droge berging. Droge berging is berging die niet als vijver of watergang functioneert. Bijvoorbeeld ondergrondse infiltratiekratten of een verdiept wandelpad dat vol mag lopen.
Inspiratie vindt u op http://www.groenblauwenetwerken.com. Misschien verzint u zelf een nieuwe manier?
Watervergunning
Uit de aanvraag voor de watervergunning moet blijken hoeveel m³ waterberging u graaft of op een andere manier aanlegt. U kunt dit onderbouwen door een berekening toe te voegen van de grootte van het verhard oppervlak op uw kavel en de hoeveelheid waterberging die u realiseert. Uit de berekening moet duidelijk blijken u 11,5 m³ berging aanlegt per 100 m² verharding.
4. Kaart uit pacht genomen gronden + antwoorden op vragen aan ERF
Op de informatieavond van 25 januari jl met ERF hebben we onder andere de kaart gepresenteerd van rijksgronden die binnen de pilot Oosterwold van 1 november 2016 tot 1 november 2017 zijn verpacht aan ERF (mosterdkleurige vlakken). Dit betekent dat gelijk ook zichtbaar is welke pilotgronden uit pacht zijn genomen.
De kaart staat hier: http://maakoosterwold.nl/wp-content/uploads/2014/03/Rijksvastgoedbedrijf-2017-
Oosterwold-Pacht1.pdf In de nieuwsbrief van 31 oktober 2016 staat de informatie die hoort bij uit pacht
genomen gronden: http://maakoosterwold.nl/wp-content/uploads/2014/03/20161031-mailing.pdf
Vraag en antwoord:
– Kan ERF op mijn grond ook geen groenten telen, zodat er geen kosten voor schade is bij eerder opleveren dan 1 november. Nee, alle gronden die in pacht zijn gebleven bij ERF worden komend jaar door ERF beteeld. Voor de teelt van gewassen heeft ERF afspraken/ verplichtingen met afnemers gemaakt. ERF heeft dit op basis van het areaal gedaan dat zij per 1 november in pacht heeft. Door stukken niet te betelen kan ERF mogelijk deze afspraken niet nakomen. Daarnaast betaalt ERF voor deze stukken wel pacht.
– Is het mogelijk om in plaats van gras bij het tijdelijk beheer Luzerne in te laten zaaien. Ja, mits hier meerdere interesse voor is, zodat er voldoende groot oppervlakte ontstaat. Dit geldt ook voor initiatiefnemers die een groenbemester willen laten inzaaien. Initiatiefnemers die dit willen kunnen dit bij Roy Michielsen aangeven. De keuze voor luzerne of een groenbemester kan wel effect hebben op de prijs (ander zaaizaad en zaaihoeveelheid).
– Hoe behouden we het label biologisch. Door dit zelf te registreren bij SKAL (www.skal.nl) als biologisch bedrijf. Bij de levering van de grond kan ERF dan de grond overschrijven naar het skal-nummer van de initiatiefnemer.
– Wat gebeurt er met de door onderzoek beschadigde gewassen? Beschadigd gewas blijft in eerste instantie op het land. Afhankelijk van het gewas worden de beschadigde gewassen met de oogst mee geoogst. Het is technisch niet mogelijk om beschadigd gewas op het land te scheiden.
– Wie onderhoudt de drainage buizen? Hoe regelen we later zelf het beheer hiervan? Zolang de grond in pacht is bij ERF, doet ERF het onderhoud van de drainage. De eigenaar van de grond is verantwoordelijk voor het beheer, straks dus initiatiefnemers zelf. Het onderhoud betekent elk jaar in de wintermaanden de drainagebuizen in het talud van de sloot worden opgezocht en bekeken of ze nog vrij zijn en of ze nog ‘lopen’. Dat wil zeggen dat er water uitkomt na een regenbui/natte periode. Het vrij maken betekent dat af en toe grond wordt weg geschept. Mocht worden geconstateerd dat een drainagebuis niet goed meer ‘loopt’/ water af voert, dan wordt de drainagebuis schoon gespoeld met water. Er zijn machines die dit kunnen doen.
5. Luchthaven Lelystad
We krijgen de laatste tijd weer wat meer vragen over luchthaven Lelystad in relatie tot Oosterwold. Daarom voor de nieuwkomers hieronder de toelichting welke we in onze nieuwsbrief van april hebben gedeeld met als toevoeging de links naar een aantal simulaties.
Op 1 april 2015 is het Luchthavenbesluit voor Lelystad Airport in werking getreden. De verwachting is dat op 1 april 2018 de luchthaven open gaat voor groot verkeer. De landingsroute op baan 05 van Lelystad Airport gaat over het Zeewoldense deel van Oosterwold. Deze baan zal vanwege de geldende windrichting ongeveer 40% van de tijd tussen 06.00 en 23.00 uur in gebruik zijn. Er komen geen vliegroutes over het grondgebied van de gemeente Almere. Daarnaast komt er geen – voor de stedelijke ontwikkeling beperkende – geluidscontouren over het totale gebied Oosterwold te liggen.
Door een gezamenlijke zienswijze van de gemeente Zeewolde en Almere is in het Luchthavenbesluit van Lelystad Airport een experimentenregeling opgenomen. In 2020 gaat in een experiment onderzocht worden in hoeverre er lager aangevlogen kan worden op baan 05. Daardoor kan de landing eerder ingezet worden, met als effect dat ook het Zeewoldense deel van Oosterwold nagenoeg volledig vermeden kan worden.
Over de ontwikkeling van Lelystad Airport wordt door de verschillende betrokken partijen gesproken aan de zogenaamde Alderstafel. Meer informatie is te vinden op: http://www.alderstafellelystad.nl/
Hier vindt u een aantal simulaties:
http://www.alderstafellelystad.nl/uploads/1/4/1/3/14138220/3._meest_gebruikt_-_nadering_baan_05_vanuit_zuiden.wmv
http://www.alderstafellelystad.nl/uploads/1/4/1/3/14138220/nadering_almere_oosterwold.wmv
http://www.alderstafellelystad.nl/uploads/1/4/1/3/14138220/nadering_rand_almere.wmv
6. Letters op de initiatievenkaart
Op onze initiatievenkaart staan sinds kort ook letters. Dit doen we omdat dan beter zichtbaar is dat daar een kavel beschikbaar is. Het zijn plekken die na het tekenen van een overeenkomst toch weer zijn vrijgekomen. Ze zijn daarmee beschikbaar voor een nieuwe initiatiefnemer in Oosterwold die zich als eerste meldt voor zo’n plek.
Als u in het vervolg niet meer van dit soort mails wilt ontvangen kunt u dat laten weten door een bericht terug te sturen aan oosterwold@almere.nl.
Namens gebiedsteam Oosterwold,
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Gebiedsteam Oosterwold werkt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, welke een samenwerking is tussen de gemeente Almere, de gemeente Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.
Update 18 januari 2017
Beste initiatiefnemer en/of geïnteresseerde in Oosterwold,
Allereerst wenst team Oosterwold jullie een heel goed, gezond en energiek 2017!
In deze mail onderstaande onderwerpen.
1. Fase koopovereenkomst en overdracht bij de notaris
2. Kavelwegaansluitingen
3. Afwijken bij collectieve waterberging
4. Teeltplan ERF 2017 + informatieavond op 25 januari – aanmelden voor 20 januari!
5. Tijdelijk beheer – inzaaien met gras door ERF
6. Windpark Zeewolde
7. Leuke tip!
1. Fase koopovereenkomst en overdracht bij de notaris
Na het tekenen van de Anterieure Overeenkomst gaan initiatiefnemers aan de slag met de aanvraag omgevingsvergunning bij de gemeente Almere. Bij een onherroepelijke bouwvergunning vindt levering van de grond plaats. In de fase van de koopovereenkomst is Maaike Kooiman van team Oosterwold de contactpersoon voor initiatiefnemers in Oosterwold. Zij stelt in samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Almere de koopovereenkomsten op en zorgt voor ondertekening door het Rijksvastgoedbedrijf, de gemeente en initiatiefnemers.
Zijn er bijzonderheden, zoals wanneer initiatiefnemers als verenigde vorm een ondergrond van een stuk kavelweg apart geleverd willen hebben, houdt er rekening mee dat dat verwerkingstijd bij ons kost. Deze tijd is nodig om de kaveluitgiftetekeningen en berekeningen aan te passen. Op basis hiervan kunnen we dan de definitieve overeenkomsten opstellen. Bij de gemeente Almere en het Rijksvastgoedbedrijf is de verwerkingstermijn voor het opstellen en ondertekening van definitieve stukken ongeveer 6 weken.
Initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor het maken van afspraken met de notaris voor levering van de grond. De notaris wenst de getekende overeenkomsten vaak drie à vier weken voorafgaand aan de datum van levering te ontvangen.
De daadwerkelijke levering bij de notaris kan pas plaatsvinden nadat een bouwvergunning onherroepelijk is. Daarnaast is het nodig dat voor de kavelweg vóór het tekenen van de koopovereenkomst de betreffende verenigde entiteit is geregeld en goedgekeurd door de gemeente en Rijksvastgoedbedrijf. Zie ook de mailing van 21 november http://maakoosterwold.nl/wp-content/uploads/2014/03/Mailing-21-11-2016.pdf. Het lidmaatschap van deze verenigde entiteit moet je aantonen bij de overdracht.
Vragen over de omgevingsvergunning kan je stellen aan de afdeling Vergunningen. Het contactpersoon voor initiatiefnemers staat vermeld op de correspondentie voor de aanvraag omgevingsvergunning.
2. Kavelwegaansluitingen
Aansluitingen van nieuwe kavelwegen op de bestaande polderwegen van de gemeente, dus het stukje tussen de kavelgrens en de verharding van de polderwegen, legt de gemeente aan. Hiervoor is een definitief ontwerp van de kavelweg nodig. De kavelweg (schaal 1:200) moet zijn gemaatvoerd op basis van de gronduitgiftetekening. Het ontwerp moet ook zijn voorzien van het kabel- en leidingentracé.
Over de kabels en leidingen moeten initiatiefnemers zelf vroegtijdig contact opnemen met de nutscoördinator (de heer Co van Paassen). Hij is verantwoordelijk voor het verlenen van de goedkeuring. Zie ook eerder mail http://maakoosterwold.nl/wp-content/uploads/2014/03/mailing-21-06-16.pdf. De nutscoördinator geeft ook aan hoeveel tijd er nodig is voor de aanleg van de nutsleidingen, zodat initiatiefnemers voor die tijd de bouwweg kunnen aanleggen. Bij grondaankoop wordt automatisch het benodigde zakelijk recht geregeld.
De aanleg van de aansluiting (tijdens de bouwfase in eerste instantie met industrieplaten) stemmen wij af op de aanleg van de kavelwegen.
Voor een eenduidige communicatie is het van belang om vanuit de kavelwegvereniging (i.o.) één aanspreekpersoon te hebben. Deze legt contact met de nutcoördinator voor de nutsvoorzieningen en met Gerrit Wolthoff (team Oosterwold) voor de aanleg van de (tijdelijke) inrit. Voor een eenduidige vastlegging is het nodig om bijgaand formulier – “verzoek tot het maken van een (tijdelijke) aansluiting kavelweg op openbare weg” – ingevuld samen met de bijlage (DO kavelweg) te mailen aan: gawolthoff@almere.nl. Nadat de aanvraag is ontvangen, zullen de werkzaamheden worden ingepland en contact worden opgenomen met betreffende initiatiefnemer.
3. Afwijken bij collectieve waterberging
Van meerdere initiatiefnemers krijgen we vragen over de interpretatie van artikel 13.7.1 in het bestemmingsplan – afwijken ten behoeve van collectieve waterberging. Daarom een toelichting. We stimuleren samenwerking in Oosterwold, dus ook voor waterberging. Het is – zonder afwijken – altijd mogelijk om het water tussen twee of meerdere percelen met elkaar te verbinden. Met een duiker of een bruggetje wordt de openbare toegankelijkheid rondom de kavels voor fietsers en voetgangers geborgd.
De afwijkingsmogelijkheid betreft initiatieven die op wat grotere schaal in collectief verband het water in de 2 meter-zone zelf situeren. In dat geval verschuift de 2 meter publieke toegankelijkheid voor fietsers en voetgangers naar de rand van het water. Het is dus niet zo dat artikel 13.7.1 initiatiefnemers ontslaat van de verplichting om publieke toegankelijkheid aan de rand van het kavel te realiseren. Het is wel zo dat met dit artikel het mogelijk is om bij collectieve waterberging in de 2 meter zone niet op elk hoekpunt van percelen een brug of duiker te realiseren naar de overzijde van het water. Dat mag uiteraard wel, maar dit artikel maakt het mogelijk om daar vanaf te wijken tot een maximum onderbreking van 150 meter en voor maximaal 5 kavels. Als er sprake is van collectieve waterzuivering/ helofytenfilters, kan ook gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid om af te wijken conform dit artikel. Ter illustratie twee schema’s in de bijlage. Wel goed om bij het ontwerp van de collectieve waterberging of helofytenfilter er rekening mee te houden dat achterliggende kavels altijd ontsloten moeten kunnen worden met een kavelweg. Sommige initiatiefnemers weten nu al dat er geen achterliggende initiatieven komen, maar op veel plekken is dat nog niet duidelijk. Het is zonde om investeringen te doen in het graven van water of de aanleg van een helofytenfilter als daar later een kavelweg komt.
4. Teeltplan ERF 2017 + informatieavond op 25 januari – aanmelden voor 20 januari!
We ontvingen van ERF het nieuwe teeltplan voor de verschillende kavels in Oosterwold, zie bijlage.
En een herinnering: Op 25 januari 2017 organiseren we een informatieavond rondom het thema ‘Een boer als buur’. Dit doen we samen met ERF. ERF is het landbouwbedrijf dat in Flevoland grond pacht van het RVB, zo ook de kavels die op dit moment te koop zijn in Oosterwold. Tijdens deze avond maakt u o.a. kennis met Roy Michielsen. Hij is voor initiatiefnemers het aanspreekpunt bij ERF. Ook gebiedsregisseur Ivonne de Nood en het RVB zullen deze avond aanwezig zijn. Het programma ziet er globaal als volgt uit:
– Wie is ERF, en waarom landbouw op deze grond
– Wat betekent het om een boer als buur te hebben
– Onderzoek en gewasschade
– Het uit pacht neme
– De ervaringen van afgelopen jaar – Biologische grond, wat te doen als je dat wilt behouden Daarnaast is er de gelegenheid voor het stellen van vragen. Deze informatieavond zal plaatsvinden op 25 januari van 19.30 -21.30 uur. Inloop vanaf 19.00 uur. Locatie: Burgerzaal, Stadhuisplein 2, 1315 HT Almere. Wil je bij deze avond aanwezig zijn, meld je dan voor 20 januari aan via: oosterwold@almere.nl onder vermelding van: ‘informatieavond’.
5. Tijdelijk beheer – inzaaien met gras door ERF
Roy Michielsen heeft van verschillende initiatiefnemers de vraag gekregen of ERF gras wil inzaaien op hun (toekomstige) kavels die uit pacht zijn genomen. Het betreft dan het inzaaien van gras voor tijdelijk beheer.
ERF kan hierin het volgende aanbieden: Inzaaien van gras op de kavels die uit pacht zijn genomen voor EUR 250,- per ha (EUR 0,025 per m2) met een minimumprijs van EUR 250,-. Initiatiefnemers met aangrenzende kavels mogen de oppervlakte bij elkaar optellen om zo op of boven de 1 ha (10.000 m2) uit te komen.
Voor dit bedrag bewerkt ERF het land en zaait het vervolgens in met biologisch gras. ERF zal het meest geschikte moment bepalen om het gras te zaaien, dit zal naar verwachting in de maand mei zijn.
De initiatiefnemers die hun kavel willen laten inzaaien met gras, doen dit voor eigen rekening en risico. Initiatiefnemers kunnen zich melden voor 1 maart 2017 bij Roy Michielsen van ERF (roy@erfbv.nl).
6. Windpark Zeewolde
Naar aanleiding van eerdere berichten over het Windpark Zeewolde kregen wij twee verduidelijkingsvragen waarvan we de antwoorden via de deze weg delen. Allereerst een vraag over de situering van de geplande windmolens langs de A27, we ontvingen daarvoor het kaartje in de bijlage.
Daarnaast werd gevraagd waarom er geen hindergebied is ingetekend ten noordoosten van de A27, omdat daar toch ook sprake zal zijn van hinder. Het klopt dat ook aan die zijde van de A27 sprake zal zijn van hinder. Op dat deel van Oosterwold (fase 2) is echter nog geen bestemmingsplan conform ontwikkelfilosofie Oosterwold van kracht. Daarom is daar vanuit juridisch/planologisch perspectief geen voorbereidingsbesluit nodig. En is dit dus ook niet ingetekend op het kaartje. Er zullen op dat deel van Oosterwold op korte termijn geen ontwikkelingen plaatsvinden die het windpark ‘in de weg zitten’.
Verder hebben we het ministerie gevraagd om een nadere duiding en handreiking voor initiatiefnemers in Oosterwold met een overeenkomst van na 10 november 2016 en die met hun initiatief binnen de hindercontour terecht komen. Het ministerie heeft een opdracht uitgezet voor het opstellen van een handreiking. Deze zullen zij samen met het ontwerp rijksinpassingsplan voor het windpark Zeewolde publiceren. Op hoofdlijnen hieronder een nadere duiding.
Als een geluidsgevoelig object zoals een woning tussen de blauwe en rode contour ligt van de kaart (zie eerder mailing http://maakoosterwold.nl/publicaties/), dan moet onderzoek uitwijzen of de wettelijke norm (maximaal 5 uur slagschaduw per jaar in de woning) wordt overschreden. Indien het geval dan zijn verplichte maatregelen aan de woning nodig. Als een woning in de rode slagschaduwcontour van een windmolen ligt, dan bevindt de woning zich in de zone waar de wettelijke slagschaduwnorm wordt overschreden. Of sprake zal zijn van onaanvaardbare slagschaduwhinder binnen de contouren is afhankelijk van de volgende factoren:
– Type ontwikkeling: de wettelijke normstelling geldt voor geluidgevoelige objecten als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder (hierna: Wgh): Woningen, sommige vormen van maatschappelijke voorzieningen (zoals een ziekenhuis of een school) en recreatieterreinen zijn daarentegen wel geluidgevoelige objecten. Kantoren en bedrijfsgebouwen zijn geen belemmering, omdat dit geen geluidgevoelige objecten zijn.
– De aanwezigheid van ramen en de positie van de windturbines. Er kan alleen sprake zijn van slagschaduw in de woning (of ander geluidgevoelig object) als ramen van de woning richting de windmolens zijn gesitueerd.
Aan het Rijksinpassingsplan windpark Zeewolde zal een beslisboom voor Oosterwold worden toegevoegd. Een concept hiervan in de bijlage. Welke aanpassingen aan gebouwen dan precies kunnen worden gedaan, moet uit de handreiking blijken. Er zijn verschillende bureaus die kunnen onderzoeken of er slagschaduw in de toekomstige woning zal vallen en of de wettelijke norm dan wordt overschreden.
Tot slot: Op 7 februari om 20:00 ( Zaal- en kerkencentrum Open Haven in Zeewolde) vindt een informatiebijeenkomst plaats over de nog op te richten energiecoöperatie De Nieuwe Molenaars. Tijdens deze bijeenkomst wordt informatie gegeven over hoe bewoners kunnen profiteren van het toekomstige windmolenpark Zeewolde bijvoorbeeld in de vorm van obligaties en windaandelen. Geïnteresseerden zijn van harte welkom.
7. Leuke tip!
Van een leuke collega kreeg ik de volgende tip voor Oosterwolders in het licht van een aantal straatnamen in Oosterwold https://www.coursera.org/learn/classical-sociological-theory.
Wil je deze mails niet meer ontvangen, stuur dan een mailtje aan oosterwold@almere.nl.
Namens gebiedsteam Oosterwold,
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Gebiedsteam Oosterwold werkt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, welke een samenwerking is tussen de gemeente Almere, de gemeente
Update 22 december 2016
Beste initiatiefnemer en/of geïnteresseerde in Oosterwold,
In deze mail onderstaande onderwerpen.
- Chw Bestemmingsplan Oosterwold is in werking getreden!
- Uitnodiging van Staatsbosbeheer – bijeenkomst over de Eemvallei
- Voorbereidingsbesluit Windpark Zeewolde
- Chw Bestemmingsplan Oosterwold is in werking getreden!
In navolging op de mail van eerder deze week; er zijn geen extra beroepen en/of voorlopige voorzieningen binnen gekomen. Dit betekent dat het Chw Bestemmingsplan Oosterwold per 15 december 2016 in werking is getreden!
- Uitnodiging van Staatsbosbeheer – bijeenkomst over de Eemvallei
Op 19 januari om 19.00 uur organiseert Staatsbosbeheer een bijeenkomst voor initiatiefnemers in Oosterwold over de Eemvallei. Tijdens deze bijeenkomst zal er een afvaardiging zijn van betrokken partijen: de speelwildernis, het voedselbos en Staatsbosbeheer. U bent van harte uitgenodigd! Graag opgeven van te voren via oosterwold@staatsbosbeheer.nl , zodat Staatsbosbeheer rekening kan houden met het aantal deelnemers. Locatie is Buitencentrum Almeerderhout, Kemphaanlaan 4 te Almere.
- Voorbereidingsbesluit Windpark Zeewolde
In navolging op de mailing van 7 december in de bijlage stukken die wij ontvingen voor het voorbereidingsbesluit Windpark Zeewolde, die geldt vanaf vandaag 22 december 2016.
Tot slot, gisteren is door de betrokken overheden bij Oosterwold een overeenkomst ondertekend, die de samenwerking bekrachtigd tussen deze partijen om de gebiedsontwikkeling Oosterwold voor initiatiefnemers mogelijk te maken!
Namens gebiedsteam Oosterwold, hele fijne feestdagen toegewenst! Tot in het nieuwe jaar.
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Gebiedsteam Oosterwold werkt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, welke een samenwerking is tussen de gemeente Almere, de gemeente Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.
Update 19 december 2016
Beste initiatiefnemer en/of geïnteresseerde in Oosterwold,
In deze mail onderstaande onderwerpen.
1. Besluitvorming evaluatie en vervolg gebiedsontwikkeling Oosterwold
2. Chw Bestemmingsplan Oosterwold + checklist omgevingsvergunning
3. Zakelijk recht rijksgronden eerste fase ten behoeve van realisatie nutsvoorzieningen
4. Oproep: initiatiefnemers die willen meedenken over waterbeheer
5. Meerwaardebepaling in koopovereenkomst
6. Initiatievenkaart en niet uitgeefbare grond
7. Afwezigheid gebiedsteam Oosterwold tijdens kerstperiode
1. Besluitvorming evaluatie en vervolg gebiedsontwikkeling Oosterwold
Vorige week donderdag, 15 december, hebben de gemeenteraden van Zeewolde en Almere ingestemd met het raadsvoorstel over de evaluatie en het vervolg gebiedsontwikkeling Oosterwold. Een mooie mijlpaal! Dit betekent dat de gebiedsontwikkeling Oosterwold de komende drie jaar zal worden voortgezet binnen de eerste fase. Over drie jaar zal opnieuw een evaluatie plaatsvinden met als doel om een besluit te kunnen nemen over openstelling van een tweede fase per 1 januari 2021. De komende drie jaar zal een aantal opdrachten worden uitgewerkt, zoals verwoord in het raadsvoorstel.
Door de gemeenteraad van Almere is tevens een motie aangenomen, waarin het college wordt verzocht er op toe te zien dat verkoop- en ontwikkelregels ten aanzien van projectmatige ontwikkelingen aangescherpt blijven en worden, in die zin dat het uitgangspunt “de initiatiefnemer als eindgebruiker” gewaarborgd blijft. Zie bijlage.
2. Chw Bestemmingsplan Oosterwold + checklist omgevingsvergunning
Er zijn beroepen ingediend tegen het Chw bestemmingsplan Oosterwold door 2 appellanten. Er zijn geen verzoeken om voorlopige voorziening ingediend. Dat zou betekenen dat het bestemmingsplan op 15 december in werking is getreden. Maar dat weten we pas 100% zeker op 22 december. Tot één week na de ter inzage termijn kunnen er nog (per post) ontvankelijke beroepschriften inkomen bij de Raad van State.
Vanaf het moment van inwerking treden van het Chw bestemmingsplan Oosterwold is er geen aanvraag omgevingsvergunning voor het afwijken van het (oude) bestemmingsplan meer nodig. De goede ruimtelijke onderbouwing – die tot dusver moest worden ingediend – hoeft dan ook niet meer te worden aangeleverd. Om te voorkomen dat er bij het indienen van de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouwactiviteiten zaken vergeten worden, is er een checklist ontwikkelregels opgesteld door de afdeling vergunningen. Zie bijlage. Op deze manier wordt voorkomen dat gegevens worden vergeten bij het indienen die noodzakelijk zijn om een goede toetsing aan het bestemmingsplan uit te kunnen voeren.
3. Zakelijk recht rijksgronden eerste fase ten behoeve van realisatie nutsvoorzieningen
Afgelopen maanden is een bijzonder construct uitgewerkt om de realisatie van nutsvoorzieningen op rijksgronden in de eerste fase van Oosterwold voor initiatiefnemers mogelijk te maken, conform de eerder gecommuniceerde voorwaarden. http://maakoosterwold.nl/wp-content/uploads/2014/03/mailing-21-06-16.pdf. Afgelopen vrijdag is de opgestelde akte voor zakelijk opstalrecht door alle betrokken partijen – Rijksvastgoedbedrijf, Vitens, Liander en Reggefiber – formeel goedgekeurd. Dit heeft heel wat voeten in aarde gehad, maar ik ben blij dat dit is gelukt; een enorme mijlpaal!
Het gevestigde zakelijk recht is in feite een ‘loos’ recht welke wordt geactiveerd op het moment van verkoop van rijksgrond. Bij iedere levering van een stukje rijksgrond aan een initiatiefnemer of een kavelwegvereniging wordt het zakelijk recht dus doorgelegd. Het zicht op levering van grond biedt de nutspartijen het comfort om met de kavelwegvereniging afspraken te maken over de aanleg van drinkwater, elektra en glasvezel langs de betreffende kavelweg.
4. Oproep: initiatiefnemers die willen meedenken over waterbeheer Waterschap Zuiderzeeland werkt samen met de Erasmus Universiteit aan een onderzoek naar bewoner initiatieven in waterbeheer. Het onderzoek heeft speciale aandacht voor Oosterwold. Voor het waterschap draagt het onderzoek bij aan een verkenning naar een strategie voor waterbeheer. Het is voor het waterschap belangrijk dat initiatiefnemers daar ook betrokken bij zijn.
Op vrijdag 23 december zal Prof. dr. Arwin van Buuren een aantal initiatiefnemers interviewen voor zijn onderzoek. Het interview zal in de ochtend op het gemaal de Blocq van Kuffeler in Almere zijn, tijdens de inloopochtend. Bent u geïnteresseerd om input te geven aan het onderzoek? Stuur dan een mail naar oosterwold@zuiderzeeland.nl.
5. Meerwaardebepaling in koopovereenkomst
Als gebiedsorganisatie krijgen we de laatste tijd regelmatig vragen over de meerwaardebepaling die is opgenomen in de koopovereenkomst (artikel 2 lid 7 van de overeenkomst). In de bijlage hebben we de tekst van dit artikel opgenomen, inclusief bijlage D van de overeenkomst. In Oosterwold zijn verschillende kaveltypes beschikbaar met ieder hun eigen waarde. Deze prijs is marktconform: de waarde is bepaald rekening houdend met de staat waarin de kavel wordt geleverd (landbouwgrond met omgevingsvergunning), de ontwikkelregels Oosterwold en de maximale bebouwingsmogelijkheden en het gebruik die daar per kaveltype bij horen.
Met iedere initiatiefnemer rekenen wij het kaveltype af waarvoor wordt gekozen. Het ontwikkelplan en de aanvraag omgevingsvergunning worden getoetst aan de spelregels en bebouwingsmogelijkheden behorend bij dit kaveltype. Nu kan het gebeuren dat een initiatiefnemer na bebouwing en ingebruikname van het kavel de bestemming (of het kaveltype) wijzigt. Als dit een kaveltype is met een hogere waarde, dan passen wij de meerwaardeberekening toe. Daarbij is ook rekening gehouden met de investeringen die de initiatiefnemers voor eigen rekening nemen (waaronder bouwrijp maken en woonrijp maken).
Als de eigenaar/initiatiefnemer van een landbouwkavel bijvoorbeeld besluit zijn kavel te bebouwen conform de regels van het standaardkavel (omzetting van een landbouwkavel in een standaardkavel wonen), dan kan dat zolang er ruimte is voor extra standaardkavels (in totaal 73% van de totaal beschikbare grond in Almere). Een initiatiefnemer zal dus nooit ‘zomaar’ geconfronteerd worden met een afrekening van meerwaarde, dit zal altijd het gevolg zijn van keuzes die hij zelf maakt over het gebruik van een kavel.
6. Initiatievenkaart en niet uitgeefbare grond Op verzoek van initiatiefnemers plaatsen we wat vaker een actuele initiatievenkaart op onze website. Daar kunnen altijd kleine foutjes in zitten. Het is een tijdsopname, bijna elke dag verandert er wel wat op de kaart in onderlinge afstemming met initiatiefnemers. Op het blog van Femme, Jos en de kinderen las ik de vraag wat de grote niet uitgeefbare gebieden zijn – de zwart/grijs gearceerde vlakken tegen de snelweg aan. Dit zijn rijksgronden waar een reguliere – langjarige – pacht op zit, daarom zijn deze gebieden nu niet uitgeefbaar voor initiatieven in Oosterwold. Ze liggen wel in de eerste fase. Wanneer zich ergens de komende jaren mogelijkheden voordoen om de huidige reguliere pacht om te zetten in de zogenaamde
‘geliberaliseerde pacht’, dan zal dat gebeuren. De rijksgronden die nu worden uitgegeven via de gebiedsregisseur kennen ook een geliberaliseerde pacht die jaarlijks opzegbaar is.
De groen gearceerde gebieden binnen de eerste fase zijn in eigendom van ontwikkelaars of corporaties.
Verkoop van deze gronden verloopt niet via de gebiedsregisseur. Wel vindt afstemming en gesprek plaats over ontwikkelplannen en zal een anterieure overeenkomst worden gesloten voor de exploitatiebijdrage. Op dit moment is bij ons bekend dat op één kavel echt concreet sprake is van vergevorderde plannen. Dat is het groen gearceerde kavel langs de Vogelweg en A27. We verwachten dat binnen een paar maanden deze partijen (AM/Heijmans) hun plannen – conform ontwikkelregels Oosterwold – zullen presenteren.
7. Afwezigheid gebiedsteam Oosterwold tijdens kerstperiode
In de week van kerstmis – 26 tot en met 30 december – is het gebiedsteam Oosterwold niet bereikbaar per telefoon of e-mail. In de week van 2 januari is een deel van het team weer bereikbaar en proberen we zo veelmogelijk e-mails en telefoontjes te beantwoorden.
Tot slot, zoals eerder bericht, werken we per 1 januari 2017 met geïndexeerde grondprijzen en een geactualiseerde exploitatiebijdrage. Hou er dus rekening mee dat de bedragen in de intentieovereenkomsten uit 2016 verschillen ten opzichte van die in de anterieure overeenkomsten die we in 2017 sluiten.
Als u in het vervolg niet meer van dit soort mails wilt ontvangen kunt u dat laten weten door een bericht terug te sturen aan oosterwold@almere.nl.
Namens gebiedsteam Oosterwold – alvast hele fijne feestdagen toegewenst!
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Gebiedsteam Oosterwold werkt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, welke een samenwerking is tussen de gemeente Almere, de gemeente Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.
Update 7 december 2016
Beste initiatiefnemer en/of geïnteresseerde in Oosterwold,
In deze mail onderstaande onderwerpen.
1. Voorbereidingsbesluit windpark Zeewolde
2. Initiatieven Eemvallei Programma Nieuwe Natuur
3. Informatieavond ERF op 25 januari 2017
4. Korte mededelingen
1. Voorbereidingsbesluit windpark Zeewolde
In eerdere nieuwsbrieven hebben we bericht over de ontwikkelingen rondom het windpark Zeewolde, een voorbereidingsbesluit en het voorontwerp Rijksinpassingsplan Windpark Zeewolde. Op 24 november heeft de gemeenteraad van Almere ingestemd met het indienen van een gezamenlijke reactie van de gemeenteraad en het college van de gemeente Almere op het voorontwerp Rijksinpassingsplan Windpark Zeewolde. In de bijlage de reactiebrief.
In juli 2016 heeft het bevoegd gezag (ministerie van Economische Zaken) een voorbereidingsbesluit genomen om de opstelling van de windmolens langs de bocht A27 mogelijk te maken. Uit het voorontwerp Rijksinpassingsplan blijkt dat de slagschaduwcontour van de windmolens in de lijnopstelling langs de A27 verder reikt verder dan het gebied waar het eerste voorbereidingsbesluit voor geldt. Het ministerie van EZ zal daarom begin december een tweede voorbereidingsbesluit nemen. Bestaande initiatiefnemers binnen de slagschaduwcontour met een intentie- of anterieure overeenkomst op rijksgrond van voor 10 november 2016 worden uitgezonderd van dit voorbereidingsbesluit. Het nieuwe windpark zal rekening moeten houden met deze initiatieven. Nieuwe initiatieven binnen de slagschaduwcontouren zullen maatregelen moeten treffen aan hun woning indien er meer slagschaduw in hun woning optreedt dan wettelijk gezien mag (5,5 uur per jaar). Te denken valt aan de positie van ramen in de gevel. Hiervoor zal een beslisboom worden toegevoegd aan het bestemmingsplan Oosterwold ten behoeve van de aanvragen omgevingsvergunning.
De slagschaduwkaart met maximale contouren is toegevoegd in de bijlage. De raadsbrief met uitgebreidere informatie welke het college hierover heeft verstuurd, staat hier: https://almere.raadsinformatie.nl/document/4695485/1/237%20Tweede%20voorbereidingsbesluit%20Windpark%20Zeewolde%20voor%20slagschaduw
2. Initiatieven Eemvallei Programma Nieuwe Natuur
Op 29 juni 2016 heeft het Bestuurlijk Overleg Oosterwold besluiten genomen over de reservering en werkwijze voor Eemvallei in Oosterwold, specifiek voor de initiatieven uit het Programma Nieuwe Natuur Flevoland (PNN). De bestuurders hebben gevraagd om de benodigde besluitvorming door de colleges van Zeewolde en Almere voor te bereiden. De colleges van Almere en Zeewolde hebben deze week besloten om een groot deel van de zone Eemvallei in Oosterwold te reserveren voor de initiatieven uit het Programma Nieuwe Natuur van de provincie Flevoland. Ook heeft het college een bijbehorende werkwijze vastgesteld.
Staatsbosbeheer kan nu in samenwerking met de initiatieven Speelwildernis, Voedselbos en Vliervelden starten met de aanleg van Eemvallei-zuid in de eerste fase (in de buurt van de Tureluurweg). Staatsbosbeheer realiseert met landschapskavels de basis van de nieuwe landschapszone Eemvallei-zuid. Daarbij doet het grotendeels afstand van het bouwrecht. Via de gebiedsregisseur is het straks mogelijk om bouwrechten te kopen op de direct aangrenzende standaardkavels wonen tot een maximum van FAR = 1,0, conform ontwikkelregels Oosterwold. Hiervoor geldt een prijs van € 314,50 per m2 BVO (prijspeil 2016, exclusief BTW en/of overdrachtsbelasting) + bijbehorende exploitatiebijdrage. Hierover zal een aparte overeenkomst worden afgesloten, waarna het via een (aanvulling op de) omgevingsvergunning kan worden gerealiseerd. Deze constructie wordt nog nader uitgewerkt.
In aanvulling heeft Staatsbosbeheer een reservering in Zeewolde om in een volgende fase de Eemvallei aan de oostzijde van de A27 door te zetten, tot aan de Vogelweg. Stichting Het Flevo-landschap werkt onder de noemer Noorderwold-Eemvallei aansluitend aan het gedeelte van de zone Eemvallei ten noorden van de Vogelweg. Dat doet zij in samenwerking met twee particuliere initiatiefnemers en diverse grondeigenaren en pachters.
De raadsbrief van de gemeente Almere met nadere informatie is hier te vinden: https://almere.raadsinformatie.nl/document/4669763/1/231%20Reservering%20Eemvallei%20voor%20initiatieven%20Nieuwe%20Natuur
3. Informatieavond ERF op 25 januari 2017
Op 25 januari 2017 organiseren we een informatieavond rondom het thema ‘Een boer als buur’. Dit doen we samen met ERF. ERF is het landbouwbedrijf dat in Flevoland grond pacht van het RVB, zo ook de kavels die op dit moment te koop zijn in Oosterwold. Tijdens deze avond maakt u o.a. kennis met Roy Michielsen. Hij is voor initiatiefnemers het aanspreekpunt bij ERF. Ook gebiedsregisseur Ivonne de Nood en het RVB zullen deze avond aanwezig zijn. Het programma ziet er globaal als volgt uit:
• Wie is ERF, en waarom landbouw op deze grond
• Wat betekent het om een boer als buur te hebben
• Onderzoek en gewasschade
• Het uit pacht nemen
• De ervaringen van afgelopen jaar
• Biologische grond, wat te doen als je dat wilt behouden
Daarnaast is er de gelegenheid voor het stellen van vragen. Deze informatieavond zal plaatsvinden op 25 januari van 19.30 -21.30 uur. Inloop vanaf 19.00 uur. Locatie: Burgerzaal, Stadhuisplein 2, 1315 HT Almere. Wil je bij deze avond aanwezig zijn, meld je dan voor 18 januari aan via: oosterwold@almere.nl onder vermelding van: ‘informatieavond’.
4. Korte mededelingen
In de vorige nieuwsbrief is bericht over brandkranen op drinkwaterleiding van Vitens. Hierbij wordt verwezen naar de ‘modelafspraken brandkranen’ tussen Vitens en de gemeente Almere, en doorlegging van verplichtingen en verantwoordelijkheden via de koopovereenkomst. Ter volledigheid in de bijlage van deze nieuwsbrief de betreffende modelafspraken.
Afgelopen week hebben de gemeenteraden van Zeewolde en Almere gesproken over de evaluatie en het vervolg van de gebiedsontwikkeling Oosterwold. Informatie en stukken zijn hier te vinden: https://almere.raadsinformatie.nl/vergadering/363456/467e%20Politieke%20Markt%2001-12-2016?
Als u in het vervolg niet meer van dit soort mails wilt ontvangen kunt u dat laten weten door een bericht terug te sturen aan oosterwold@almere.nl.
Namens gebiedsteam Oosterwold,
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Gebiedsteam Oosterwold werkt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, welke een samenwerking is tussen de gemeente Almere, de gemeente Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.
Update 21 november 2016
Beste initiatiefnemer en/of geïnteresseerde in Oosterwold,
In deze mail wordt ingegaan op onderstaande onderwerpen:
1. Stand van zaken evaluatie
2. Brandkranen op de drinkwaterleiding van Vitens
3. Indexering grondprijs per 1 januari 2017
4. Verenigde vorm voor de kavelweg
5. Huisnummering in Oosterwold
6. Meldingsplicht werkzaamheden bij ontgravingen
7. Afwezigheid gebiedsteam Oosterwold tijdens kerstperiode
1. Stand van zaken evaluatie
Het collegevoorstel over de evaluatie en het voortzetten van de gebiedsontwikkeling Oosterwold is besproken in de colleges van B&W van de gemeente Zeewolde en Almere. Dit heeft geresulteerd in een positief besluit (respectievelijk op 8 en 15 november), daar zijn we blij mee! Dit betekent dat behandeling en besluitvorming door de beide gemeenteraden kan gaan plaatsvinden. Het raadsvoorstel hierover is toegestuurd aan de gemeenteraden en naar verwachting zal het begin december worden behandeld. Het raadsvoorstel, het evaluatierapport, een samenvatting daarvan en het collegevoorstel zijn hier te vinden:
http://almere.notudoc.nl/cgi-bin/agenda.cgi/action=view/id=38359
2. Brandkranen op de drinkwaterleiding van Vitens
In de nieuwsbrief van 21 juni 2016 is aangegeven wat de mogelijkheden en randvoorwaarden zijn wanneer initiatiefnemers in Oosterwold op rijksgrond nutsvoorzieningen willen laten aanleggen door de combi Vitens, Liander en Reggefiber. Zie http://maakoosterwold.nl/wp-content/uploads/2014/03/mailing-21-06-16.pdf Hierbij is het mogelijk om – op plekken waar voldoende capaciteit op de drinkwaterleiding zit – afspraken te maken over de realisatie van brandkranen (brandhydranten) als primaire bluswatervoorziening. Lastige kwestie hierbij is het beheer van de brandkranen. In reguliere gebiedsontwikkelingen en huidige wijken doet de gemeente het beheer en inspectie van de brandkranen in de openbare ruimte. Dit is geregeld in de zogenaamde ‘modelafspraken brandkranen’ (ook wel Burgering contract genoemd) tussen Vitens en gemeente. Echter, de gemeente Almere heeft in Oosterwold de kavelwegen en openbare ruimte niet in eigendom en beheer. Vitens toont zich bereid de aanlegkosten van brandkranen direct af te rekenen met initiatiefnemers, maar wil voor het beheer en de inspectie aansluiten bij de ‘modelafspraken brandkranen’. De gemeente zou in die situatie verantwoordelijk worden voor het beheer en de inspectie van brandkranen op privaat terrein.
Omdat er zowel stagnatie ontstond in de vergunningverlening als in de uitvoering, is er gewerkt aan een oplossing voor de korte termijn. Dit geldt voor initiatiefnemers die voor 1 november een anterieure overeenkomst hebben getekend en dus nu bezig zijn met de omgevingsvergunning en voorbereidingen tot uitvoering. Voor deze groep geldt dat als zij kiezen voor de brandkraan als primaire bluswatervoorziening, én dit ook mogelijk is qua capaciteit van de drinkwaterleiding, dat uitvoering via de combi nutsvoorziening mogelijk is. De verplichtingen, verantwoordelijkheden en bijbehorende aansprakelijkheid voor het beheer en inspectie van de brandkranen conform ‘modelafspraken brandkranen’ worden door de gemeente Almere doorgelegd via de koopovereenkomsten aan kavelwegverenigingen en initiatiefnemers. Betaling van de jaarlijkse onderhoudskosten van de brandkraan zelf (prijspeil 2016 = 19 euro per brandkraan per jaar) worden door ons in rekening gebracht bij de betreffende kavelwegvereniging/initiatiefnemers.
De gemeente Almere en Vitens gaan binnenkort nader met elkaar in gesprek over een structurele aanpak en oplossing voor de wat langere termijn.
3. Indexering grondprijs per 1 januari 2017
We krijgen veel vragen over of de grondprijs van rijksgrond binnenkort weer fors wordt verhoogd net zoals in het eerste kwartaal van 2016. Dit is niet het geval. Bij de vaststelling van de grondprijzen op 7 maart 2016 is afgesproken de grondprijzen tot 2019 jaarlijks te indexeren en alleen te besluiten tot een nieuwe taxatie als dit vanuit het oogpunt van marktconformiteit is vereist. Zie http://maakoosterwold.nl/wp-content/uploads/2014/03/20160316-mailing-initiatiefnemers-en-geinteresseerden-Oosterwold.pdf
De grondprijzen worden dus wel per 1 januari 2017 geïndexeerd (CPI van 0,1%). Deze geïndexeerde prijzen gelden voor initiatiefnemers die in het nieuwe jaar een anterieure overeenkomst sluiten.
4. Verenigde vorm voor de kavelweg
Onlangs is op onze website informatie toegevoegd over contactpersonen van de kavelwegverenigingen. Initiatiefnemers in Oosterwold zijn verplicht om samen afspraken te maken over de kavelweg en zich te verenigen. Op dit moment bestaan er drie kavelwegverenigingen in Oosterwold. Als je aansluit in die gebieden word je verplicht lid van die vereniging. Dat wordt formeel geregeld via de koop van de grond: de grond wordt pas geleverd als je lid bent geworden van de vereniging in een gebied. Samen werk je aan de aanleg, het beheer en het opschalen van bouw- naar definitieve kavelweg. Je kan contact opnemen met de betreffende vereniging via het contactpersoon, zoals staat vermeld op onze website, om inzicht te krijgen in de statuten, huishoudelijke regelementen en financiële afspraken en verplichtingen. http://maakoosterwold.nl/initiatieven/
Daarnaast is er op dit moment een aantal verenigingen in oprichting. Zodra wij nieuwe contactpersonen hiervoor krijgen, voegen we die toe aan onze website. Wanneer er nog geen verenigde vorm voor de weg is moet die door betreffende initiatiefnemers worden opgericht en juridisch uitgewerkte stukken worden aangeleverd (huishoudelijke regelement, statuten, inzicht in de financiën, etc.). Deze verenigingstukken worden door juristen bij de gemeente Almer en het Rijksvastgoedbedrijf getoetst op marktconformiteit. Dit om te voorkomen dat er gebieden ontstaan die door de voorwaarden van een kavelvereniging niet meer aantrekkelijk zijn voor nieuwe initiatiefnemers. Goedgekeurde stukken voor de verenigde vorm voor de kavelweg zijn een voorwaarde voor levering van de grond voor de kavelweg. Op die manier weten toekomstige initiatiefnemers waar ze aan toe zijn. Daarnaast geeft dit ook zekerheid voor eerste initiatiefnemers die investeren in de weg.
5. Huisnummering in Oosterwold
Hoe werkt het toekennen van huisnummers in Oosterwold? Ik vroeg het de ambtenaar bij de gemeente die het heeft uitgewerkt. De Basisadministratie Gemeenten geeft aan dat het toekennen van een straatnaam en een huisnummer nodig is bij afgifte van een vergunning. Ook het toekennen van huisnummers in Oosterwold is tamelijk uniek in Nederland. Omdat het een organische ontwikkeling betreft, waarbij op voorhand niet altijd duidelijk is waar en hoeveel huizen of gebouwen er komen, nu of in de toekomst, is met een schuin oog gekeken naar de manier waarop in sommige delen van Frankrijk en de Verenigde Staten huisnummers worden toegekend. Er is voor gekozen om bij iedere nieuwe kavelweg een sjabloon te gebruiken van 10 meter. Dit betekent dat er elke 10 meter ruimte is voor een nieuw huisnummer. Aan de ene zijde van de weg even, andere zijde oneven. Dit maakt organisch groeien en ontwikkelen mogelijk. Tegelijkertijd zal er waarschijnlijk in Oosterwold nergens een keurig rijtje van 1, 3, 5, 7, 9, 11, etc ontstaan. De verscheidenheid aan kavels is daar veel te groot voor. Ook kan je zomaar als eerste kavel aan een weg nummer 6 krijgen, omdat je gebouw 30 meter verder staat dan het begin van de kavelweg. Mooi toch.
6. Meldingsplicht werkzaamheden bij ontgravingen
Goed om te weten: er bestaat een meldingsplicht voor werkzaamheden bij ontgravingen in Oosterwold. Wegen, sloten etc. zijn als functie meegenomen in de aanvraag omgevingsvergunning en daarom is er geen ontgrondingsvergunning nodig. Initiatiefnemers moeten echter nog wel een melding doen bij de omgevingsdienst. Deze procedure kent een doorlooptijd van 4 weken. Bij de aanvraag kan je dan de
goedgekeurde omgevingsvergunning bijvoegen. Via deze link is uit te zoeken wanneer er sprake is van een meldingsplicht. Deze plicht hangt samen met hoeveel ontgraving en diepte, etc. http://www.ofgv.nl/friksbeheer/wp-content/uploads/2014/06/H8-Ontgrondingen-uit-de-VFL.pdf
7. Afwezigheid gebiedsteam Oosterwold tijdens kerstperiode
In de week van kerstmis – 26 tot en met 30 december – is het gebiedsteam Oosterwold niet bereikbaar per telefoon of e-mail. In de week van 2 januari is een groot deel van het team weer bereikbaar en proberen we zo veel mogelijk alle e-mails en telefoontjes weer te beantwoorden.
Er is geen nieuws te melden over het bestemmingsplan Oosterwold ten opzichte van vorige berichten.
Als u in het vervolg niet meer van dit soort mails wilt ontvangen kunt u dat laten weten door een bericht terug te sturen aan oosterwold@almere.nl.
Namens gebiedsteam Oosterwold,
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Gebiedsteam Oosterwold werkt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, welke een samenwerking is tussen de gemeente Almere, de gemeente Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.
Update 31 oktober 2016
Beste initiatiefnemer en/of geïnteresseerde in Oosterwold,
In deze mail onderstaande onderwerpen.
1. Uit pacht nemen van gronden per 1 november 2016
2. Stand van zaken bestemmingsplan
3. Stand van zaken evaluatie
4. Grondverzet in Oosterwold
5. Voorontwerp Rijksinpassingsplan windpark Zeewolde
1. pacht nemen van gronden per 1 november
Afgelopen zomerperiode is door ons een inventarisatie gedaan onder alle initiatiefnemers in Oosterwold met een intentie- of anterieure overeenkomst over de voorkeur voor het wel of niet uit pacht nemen van grond. Dank voor het grote aantal reacties! Bij alle respondenten – op 2 na, die optie B aangaven – gaat de voorkeur uit naar het uit pacht nemen van gronden per 1 november 2016. Daarnaast is er een aantal vragen gesteld, onder andere over het tijdelijk beheer. We hebben de resultaten van de inventarisatie besproken met het Rijksvastgoedbedrijf en het volgende is besloten: Alle kavels met een intentie- of een anterieure overeenkomst zullen uit pacht worden genomen per 1 november 2016. Voor alle gronden die uit pacht worden genomen, worden door het Rijksvastgoedbedrijf geen misgelopen pachtinkomsten meer in rekening gebracht bij initiatiefnemers. Met initiatiefnemers die reeds misgelopen pachtinkomsten hebben betaald zullen we een passende afspraak maken. Het Rijksvastgoedbedrijf faciliteert en vergemakkelijkt hiermee verdergaand de organische ontwikkeling van initiatieven in Oosterwold.
ERF zal alle uit pacht genomen gronden tijdelijk beheren. Hier worden geen kosten voor in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. ERF pacht en boert op de percelen die niet uit pacht worden genomen en maakt op basis van de inventarisatie voor het komende seizoen een teeltschema, inclusief bijbehorend overzicht van kosten bij eventuele schade (gewasschade/structuurschade) bij het doen van onderzoeken in het veld. Zodra gereed zullen we die verspreiden.
De periode direct na de oogst is over het algemeen de beste tijd voor het uitvoeren van onderzoeken in het veld, dan is er het minst kans op schade. Voor nieuwe initiatiefnemers die nog geen overeenkomsten hebben en wel vaart willen maken, blijft het mogelijk om de gronden die niet uit pacht worden genomen af te nemen (na een onherroepelijke bouwvergunning) voor het einde van het pachtseizoen. Dit heeft uiteraard niet de voorkeur vanwege het agrarisch gebruik. Bij eerdere levering dan 1 november wordt schade (gewasschade/structuurschade) in rekening gebracht. Voor het betreden van het veld, bijvoorbeeld voor laten uitvoeren van onderzoeken, moet altijd vooraf afstemming plaatsvinden met ERF (via Roy Michielsen, roy@erfbv.nl) en is schriftelijke goedkeuring (per email) nodig. Dit geldt ook voor gronden die al uit pacht zijn genomen en tijdelijk worden beheerd. Bij ondertekeningen van volgende intentie- en anterieure overeenkomsten geldt automatisch dat bij eerstvolgende mogelijkheid om gronden uit pacht te halen (1 november 2017), dit automatisch gebeurt.
2. Stand van zaken bestemmingsplan
In aanvulling op eerdere mails over dit onderwerp kunnen we melden dat het bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd van donderdag 3 november 2016 tot en met woensdag 14 december 2016. Indien er geen verzoek om voorlopige voorziening wordt ingediend tegen het bestemmingsplan, dan treedt het bestemmingsplan op 15 december 2016 in werking. Wordt er wel een verzoek om voorlopige voorziening ingediend, dan moeten worden gewacht op de datum van de uitspraak op dit verzoek
3. Stand van zaken evaluatie
Half november vindt bespreking van de evaluatie en het vervolg van de gebiedsontwikkeling Oosterwold plaats binnen de colleges van Almere en Zeewolde, waarna een raadsvoorstel naar beide gemeenteraden gaat ter behandeling eind november/ december. Eind september heeft de gemeenteraad van Zeewolde in een werkbezoek aan Oosterwold kennis genomen van de stand van zaken in Oosterwold. De gemeenteraad van Almere is eerder dit jaar bijgepraat en heeft vorige week een raadsbrief ontvangen over de hoofdlijnen van de evaluatie. Deze is te vinden via: http://almere.notudoc.nl/cgi-bin/showdoc.cgi/action=view/id=1606322/Hoofdlijnen_Evaluatie_Oosterwold.pdf
4. Grondverzet in Oosterwold
Binnen Oosterwold zal door initiatiefnemers grondverzet plaatsvinden bij het bouw- en woonrijp maken van het kavel tijdens de fase van realisatie van het initiatief. Het streven en de doelstelling binnen de ontwikkeling van Oosterwold is te werken met een zogenaamde ‘gesloten grondbalans’. Dit betekent dat er geen grond wordt af- of aangevoerd. Desalniettemin zou het voor kunnen komen dat u binnen uw ontwikkeling een bepaalde hoeveelheid grond te kort komt. Het mooiste is als het mogelijk is om dit bijvoorbeeld met andere initiatiefnemers – die grond over hebben –op te lossen.
Mocht u toch ophooggrond (geen zand) tekort komen, dan biedt de gemeente Almere u de mogelijkheid “om niet” grond te halen uit het gemeentelijke gronddepot Trekweg – Almere Buiten. De initiatiefnemer dient zelf te zorgen voor oplaadmogelijkheden en transport. De grond zal gekeurd (geschikt voor terreinophoging) aan u worden geleverd. Wenst u hiervan gebruik te maken, dan kunt u zich uiterlijk 2 weken voor het moment van melden bij de heer M. Kennis, depotbeheerder, mkennis@almere.nl of 0653645784, onder vermelding van de hoeveelheid benodigde m3 en het gewenste tijdstip van afname. Hij zal u dan berichten wanneer dit mogelijk is.
Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat de gemeente grond inneemt bij een eventueel overschot. De afvoer daarvan zal u zelf moeten regelen.
5. Voorontwerp Rijksinpassingsplan windpark Zeewolde
In onze vorige mail informeerden we over de publicatie van het voorontwerp Rijksinpassingplan windpark Zeewolde en de mogelijkheid om deel te nemen aan twee informatieavonden georganiseerd door de ontwikkelvereniging Zeewolde. Het college en de gemeenteraad van Almere zal – naast het bestuurlijk overleg Oosterwold – een reactie indienen op dit voorontwerp. Presentatie van het voorontwerp Rijksinpassingsplan windpark Zeewolde (door de projectleider bij het ministerie van I&M) + behandeling van het raadsvoorstel over de reactie van Almere staat vooralsnog gepland op donderdagavond 10 november. Dit is een openbare raadsbehandeling op het stadhuis van Almere, het is mogelijk om die bij te wonen of live thuis te volgen. Informatie is vanaf 4 november te vinden op: http://almere.notudoc.nl/cgi-bin/calendar.cgi
Deze en eerdere mails aan alle initiatiefnemers en bij ons geregistreerde geïnteresseerden zijn te vinden op onze website http://maakoosterwold.nl/publicaties/
Als u in het vervolg niet meer van dit soort mails wilt ontvangen kunt u dat laten weten door een bericht terug te sturen aan oosterwold@almere.nl.
Namens gebiedsteam Oosterwold,
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Gebiedsteam Oosterwold werkt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, welke een samenwerking is tussen de gemeente Almere, de gemeente Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.
Update 5 oktober 2016 (door Ivonne de Nood):
Beste initiatiefnemer en/of geïnteresseerde in Oosterwold,
In deze mail onderstaande onderwerpen.
- Stand van zaken bestemmingsplan
- Stand van zaken evaluatie Oosterwold
- Helofytenfilter buiten roodkavel
- Water niet verplicht aan te sluiten op omgeving
- Gebruik %roodkavel versus %verharding/infra bij oprit
- Exploitatiebijdrage/ kostenverhaal Oosterwold
- Uitnodiging conferentie stadslandbouw
- Uitnodiging debatavond kansen voor de as Almere-Amsterdam
- Informatieavond duurzame energie – 28 sept jl.
- Eén aanspreekpunt per initiatief
- Stand van zaken bestemmingsplan
Het Chw bestemmingsplan Oosterwold is op 29 september vastgesteld door de gemeenteraad van Almere. Een amendement over de weidekavels achter de Paradijsvogelweg is tevens aangenomen, hier zullen geen roodkavels worden gerealiseerd. De vaststelling van het bestemmingsplan is een belangrijke mijlpaal, maar het is niet zo dat er nu direct iets verandert voor initiatiefnemers in Oosterwold. Dat is pas het geval als het plan in werking treedt. De provincie is nu eerst aan zet om formeel te reageren op het vastgestelde bestemmingsplan. De wettelijke termijn hiervoor is 6 weken, maar naar verwachting zal dit al binnen 2 weken plaatsvinden. Hierna gaat het plan 6 weken ter inzage, indieners van zienswijzen kunnen eventueel beroep aantekenen. Aan het einde van de beroepstermijn – naar verwachting eind november/ begin december – is de eerste mogelijkheid dat het bestemmingsplan in werking treedt. Bij eventueel beroep in combinatie met een voorlopige voorziening wordt het later. Ik houd u op de hoogte.
Pas bij een bestemmingsplan dat in werking treedt gaat de ‘reguliere’ vergunningenprocedure in van 8 weken + 6 weken ter inzage. De afwijkingsprocedure als onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning is dan niet meer nodig. Wel blijven de huidige onderzoeken nodig en moet bij de aanvraag van de omgevingsvergunning worden aangetoond dat het gehele kavel voldoet aan de regels uit het bestemmingsplan Oosterwold. Tot het in werking treden van het bestemmingsplan moeten door initiatiefnemers vergunningen worden ingediend met een uitgebreide afwijkingsprocedure.
- Stand van zaken evaluatie
Bureau Ruimtevolk heeft afgelopen zomer op ons verzoek een evaluatie Oosterwold uitgevoerd en hierbij interviews gehouden en een aantal groepsgesprekken gevoerd. Dit heeft een rijk palet aan aanbevelingen opgeleverd, deze zijn zowel operationeel als meer strategisch van karakter. Half oktober bespreken we de uitkomsten van de evaluatie en een daarop gebaseerd bestuurlijk advies in het bestuurlijk overleg Oosterwold. Hierna worden college- en raadsvoorstellen voorbereid ter behandeling en besluitvorming door de gemeente Zeewolde en Almere. Behandeling en besluitvorming in de gemeenteraden verwachten we eind november/ begin december. Voor het einde van het jaar zijn raadsbesluiten nodig om de gebiedsontwikkeling in 2017 en verder voort te kunnen zetten. Belangrijk doel van het besluit is om te bepalen op welke wijze de komende jaren de gebiedsontwikkeling Oosterwold zal worden doorgezet en ook of en wanneer een fase 2 aan de orde is. De inhoud van de evaluatie en het voorgesteld besluit zullen we u toesturen zodra de stukken naar de gemeenteraden gaan. Bij behandeling in de gemeenteraad is het weer mogelijk om de raadsbehandeling bij te wonen.
- Helofytenfilter buiten roodkavel
Regelmatig vindt afstemming plaats over ontwikkelplannen en/of lopende aanvragen met betrokken ambtenaren van de afdeling Vergunningen en de andere betrokken overheden. Eén van de onderwerpen waar we graag ruimte aan willen geven is de plaatsing van het constructieve deel van het helofytenfilter buiten het roodkavel. Er wordt door initiatiefnemers veelal gekozen voor het helofytenfilter als zuiveringsoplossing voor sanitatie. Het constructieve deel van het helofytenfilter (putten) hoort bij een letterlijke interpretatie van het bestemmingsplan thuis op het roodkavel/erf. Wanneer initiatiefnemers samenwerken en kiezen voor een collectief systeem, dan is een positie buiten het roodkavel in sommige gevallen juist gewenst. De filosofie van Oosterwold is om zo veel mogelijk continuïteit van groene ruimte te hebben. Ondergrondse constructies belemmeren dit niet. Artikel 13.12.3 onder e. geeft ruimte voor interpretatie door het IBA/helofytenfilter te zien als een nutsvoorziening: ’in afwijking van het bepaalde in 13.12.3 onder d. kunnen vergunning vrije bouwwerken buiten het roodkavel worden gerealiseerd voor zover deze betrekking hebben op nuts- en energievoorzieningen.’ De vergunningverleners zullen daarom aanvragen goedkeuren waarbij het ondergrondse construct buiten het roodkavel wordt geplaatst.
- Water niet verplicht aan te sluiten op omgeving
In het bestemmingsplan staat in artikel 13.7 onder f. dat het voorgeschreven percentage water wordt gerealiseerd in aansluiting op, dan wel in verbinding met, bestaande waterlopen en/of waterberging. In veel gevallen is dit niet mogelijk. Daarnaast is dit voor het Waterschap geen harde randvoorwaarde. Het Waterschap toets plannen in de watervergunning, hierbij wordt uitgegaan van een zoveel mogelijk robuust en aaneengesloten watersysteem. Indien in een plan wordt gekozen voor een robuuste vijver als waterberging, dan is dat ook een acceptabele oplossing. De gemeente Almere zal dan ook bij de vergunningsaanvraag het betreffende artikel niet toetsen omdat dit onderdeel al voldoende aandacht en borging krijgt bij de watervergunning.
- Gebruik %roodkavel versus %verharding/infra bij oprit
Er blijkt onduidelijkheid te zijn over het gebruik van %roodkavel en/of %verharding/infra ten behoeve van de oprit tussen kavelweg en erf. Daarom een uitleg. Het %verharding/infra is primair bedoeld voor het profiel van de kavelwegen (weg + berm). Wanneer je %verharding/infra ‘over’ hebt, mag je dit gebruiken als oprit. Conform het bestemmingsplan is het zo dat verharding/infra een openbaar karakter heeft en het daarmee moet voldoen aan de eisen van bereikbaarheid voor hulpdiensten, openbaarheid, bijbehorende breedtes, niet afsluiten met een hekje etc. Wil je dit niet, dan zal de oprit als roodkavel moeten worden aangemerkt en is het privétuin.
- Exploitatiebijdrage/ kostenverhaal Oosterwold
Iedere initiatiefnemer in Oosterwold betaalt een exploitatiebijdrage. Wij krijgen de laatste tijd vaak vragen over de exploitatiebijdrage en of er sprake zal zijn van een verhoging op korte termijn. Dat is het geval voor initiatiefnemers die vanaf 1 januari 2017 een anterieure overeenkomst sluiten. Daarom een toelichting:
De Wet op de Ruimtelijke Ordening biedt de gelegenheid om kosten voor gebiedsontwikkeling op initiatiefnemers te verhalen. In 2014 is het Kostenverhaal Oosterwold vastgesteld door de gemeenteraad van Almere en de gemeenteraad van Zeewolde. Daarin zijn 3 bouwstenen onderscheiden. Bouwsteen 1 betreft de kosten die de initiatiefnemer zelf maakt op de kavel. Bouwsteen 3 gaat over een bijdrage aan voorzieningen die op dit moment nog niet is ingevuld. Bij bouwsteen 2, tenslotte, gaat het om de kosten die worden gemaakt door de gemeente. Alleen deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer.
In bouwsteen 2 gaat het naast organisatiekosten ook om zaken als groen- en wegenaanleg (niet zijnde op de particuliere kavels). Die activiteiten kunnen zowel binnen als buiten het plangebied vallen. De zogeheten binnenplanse werkzaamheden worden geheel bekostigd uit de exploitatiebijdrage. Voor de werkzaamheden buiten het plangebied (bovenplanse kosten) is een percentage toegerekend aan de toekomstige bevolking van Oosterwold.
Het verhalen van de door de gemeente te maken kosten op initiatiefnemers gebeurt via de exploitatiebijdrage die initiatiefnemers aan de gemeente betalen. Deze exploitatiebijdrage wordt vastgelegd in de Anterieure Overeenkomst. De bijlage bij de anterieure overeenkomst laat zien uit welke onderdelen (kostensoorten) de exploitatiebijdrage is opgebouwd.
Betaling van de exploitatiebijdrage gebeurt in drie delen. De eerste 10% wordt betaald bij het afsluiten van de anterieure overeenkomst. Hiervoor wordt een factuur toegestuurd. Voor de volgende betaling van 10% wordt een factuur toegestuurd als de aanvraag van de omgevingsvergunning is ingediend. Aan het einde van de procedure, als een vergunning is verkregen, betaalt een initiatiefnemer de resterende 80%. Dit is voorwaardelijk voor grondtransactie. Stop je als initiatiefnemer ergens in de procedure met het project, dan wordt de tot dan toe in rekening gebrachte exploitatiebijdrage niet terug betaald.
Bij de besluitvorming over het kostenverhaal in 2014 is aangegeven dat deze bijdrage jaarlijks geactualiseerd kan worden. Sinds de vaststelling van het kostenverhaal is hier geen sprake geweest. De eerste praktijkervaringen geven aanleiding om kostensoorten te actualiseren. Daarom is in het Bestuurlijk Overleg Oosterwold besloten om de exploitatiebegroting Oosterwold nu wel te actualiseren. Dit leidt tot een verhoging van € 0,01 per gewogen m2 roodkavel. Vaststelling van de exploitatiebegroting Oosterwold vindt plaats door de gemeenteraad van Almere en Zeewolde. Voor het einde van het jaar zal besluitvorming hierover plaatsvinden in de gemeenteraden, waarbij 1 januari 2017 wordt aangehouden als datum waarop de gewijzigde exploitatiebijdrage in gaat voor nieuw te sluiten anterieure overeenkomsten.
Tot slot, wij zullen u jaarlijks gaan informeren over de bestedingen van de binnengekomen exploitatiebijdragen.
- Uitnodiging conferentie stadslandbouw
In de bijlage brengen wij graag op aangeven van het Ontwikkelcentrum Stadslandbouw Almere een uitnodiging voor een conferentie over stadslandbouw onder de aandacht.
- Uitnodiging debatavond kansen voor de as Almere-Amsterdam
Hieronder – namens NUL20 en de gemeente Almere – treft u een uitnodiging voor een debatavond:
De Metropoolregio Amsterdam is immens populair. Lang niet iedereen kan en wil in de hoofdstad zelf wonen. In Almere is ruimte. Welke rol speelt de ‘groeistad’ om aan de grote woningvraag te voldoen? Welke woonmilieus zijn kansrijk? Welke woningbehoefte is er bij de huidige inwoners? Gemeente Almere en NUL20, platform voor woonbeleid in de regio Amsterdam, organiseren samen een debatavond in het WTC over deze thema’s.
Op het programma staat Oosterwold, waar bewoners niet alleen hun eigen huis bouwen, maar alles zelf regelen: wegen, elektriciteit en water. Ivonne de Nood (Gebiedsregisseur) geeft een korte introductie; vervolgens vertelt bewoner en pionier Frank over zijn eigen ervaringen. Ronald Huikeshoven (AM) en Arjan Deutekom (GoedeStede) gaan in op betaalbaar wonen voor starters. Redmond O’Hanlon vertelt over zijn ervaringen als writer in residence in Almere. Tot slot debatteren o.a. Tjeerd Herrema (Wethouder Almere), Wienke Bodewes (Directeur Amvest) en Ellen van Acht (Het Woningbouwatelier) over de vraag hoe Almere zich kan onderscheiden als vestigingsplaats.
Datum: Dinsdag 11 oktober van 20.00 uur – 21.30 uur.
Locatie: het WTC gebouw achter het centraal station in Almere! De toegang is gratis.
Voor meer informatie en aanmelding, kijk op: http://nul20.nl/agenda/kansen-voor-almere-amsterdam
- informatieavond duurzame energie – 28 sept jl.
Wat mooi dat we op 28 september zo’n rijk gevulde informatieavond hadden, zowel qua inhoud als deelname. We kregen veel positieve reacties terug. De drie presentaties en het onderzoeksrapport zijn te vinden op onze website http://maakoosterwold.nl/publicaties/
Sebastiaan Vos, de eigenaar van het eerste energie producerende huis in Nobelhorst (met warmtepomp en bodemlussen binnen de boringsvrije zone), heeft aangeboden dat initiatiefnemers in Oosterwold hem mogen benaderen via energieneutraalnobelhorst@gmail.com Hij stelt zijn huis ook regelmatig open voor bezichtiging.
- één aanspreekpunt per initiatief
Het is voor een zorgvuldige communicatie van belang dat wij u als aanspreekpunt hebben voor alle communicatie met het gebiedsteam Oosterwold. Wij krijgen steeds vaker telefoontjes en mailtjes van bureaus of adviseurs die betrokken zijn bij één of meerdere initiatieven. Wij staan die inhoudelijk niet te woord. Elke initiatiefnemer is zelf aanspreekpunt voor haar of zijn eigen adviseurs. Daarnaast vragen wij altijd om één aanspreekpunt per initiatief als er sprake is van een collectief. Natuurlijk is het bij gesprekken, bijeenkomsten en ondertekeningen van overeenkomsten altijd mogelijk om met een deel van of het gehele collectief langs te komen. Er zijn overigens geen kosten verbonden aan gesprekken of bijeenkomsten met mij en/of het gebiedsteam.
Tot slot, ik had gehoopt nu al te kunnen berichten over het uit pacht nemen van gronden per 1 november 2016, maar daar vindt nog laatste afstemming over plaats. Volgt spoedig meer informatie.
Deze en eerdere mails aan alle initiatiefnemers en bij ons geregistreerde geïnteresseerden zijn te vinden op onze websitehttp://maakoosterwold.nl/publicaties/
Als u in het vervolg niet meer van dit soort mails wilt ontvangen kunt u dat laten weten door een bericht terug te sturen aanoosterwold@almere.nl.
Namens gebiedsteam Oosterwold,
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Gebiedsteam Oosterwold werkt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, welke een samenwerking is tussen de gemeente Almere, de gemeente Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.
Update 14 juli 2016 (door Ivonne de Nood):
(opm. Bouwe: het origineel inclusief de bijlagen waarnaar verwezen wordt is te vinden op de website van Oosterwold)
In deze mail onderstaande onderwerpen. Het zijn er veel dit keer, maar de toelichtingen zijn bondig.
- Proces en planning evaluatie
- Levering grond later dan onherroepelijke bouwvergunning
- Verkorten proceduretijd aanvraag vergunningen
- Reparatiebesluit 13etranche Crisis- en herstelwet (Chw)
- Rijksinpassingsplan wind en voorbereidingsbesluit – raadsbrief
- Boringsvrije zones – folder provincie
- Afspraken met de boer – ERF
- Kaarten landbouwdrainage
- Nieuwe drone beelden
- Ontwikkelcentrum Stadslandbouw Almere
- Telefonische bereikbaarheid en emailverkeer per 1 september
- Proces en planning evaluatie
In de mail van 19 mei jl. hebben we gecommuniceerd over de evaluatie van de gebiedsontwikkeling Oosterwold. Inmiddels zijn de meeste interviews en groepsgesprekken afgerond. We zijn blij met de bijna 100 reacties op de online enquête, u heeft hiermee een belangrijke bijdrage geleverd aan de evaluatie!
Wij verwachten dat eind augustus de rapportage van bureau Ruimtevolk is afgerond. Daarna wordt op basis van de evaluatie door het Bestuurlijk Overleg Oosterwold besluitvorming over het vervolg van de gebiedsontwikkeling Oosterwold voorbereid en voorgelegd aan de gemeenteraden van de gemeente Almere en Zeewolde. Dit laatste staat gepland voor eind december. Via onze mailing zullen wij de tweede helft van 2016 u op de hoogte houden van de stand van zaken van de evaluatie, de bevindingen en het besluit van de gemeenteraden. Een raadsbrief over de start van de evaluatie en de te verwachten onderwerpen in de raad is ter kennisgeving bijgevoegd.
- Levering grond later dan onherroepelijke bouwvergunning
Wij hebben van een aantal initiatiefnemers de vraag gekregen of het mogelijk is om de grond later geleverd te krijgen dan dat de bouwvergunning onherroepelijk is. Dit in verband met de pachtperiode die op rijksgrond van 1 november tot 1 november loopt. Ja, het is vanuit die reden mogelijk om de grond later geleverd te krijgen.
In de omgevingsvergunning voor bouwen wordt normaal gesproken vastgelegd dat bouwwerkzaamheden binnen 26 weken na het onherroepelijk worden van de vergunningen dienen te starten. Bij een onherroepelijke bouwvergunning bijvoorbeeld in maart 2017 en levering van grond per 1 november 2017 is dat niet realiseerbaar. We hebben met de afdeling Vergunningen afgesproken dat dat geen probleem is, het moet dan wel worden vastgelegd. Dit kan door als initiatiefnemer in aanvulling op de aanvraag omgevingsvergunning een brief te sturen aan het omgevingsloket waarbij wordt aangegeven dat de start bouw om genoemde reden per 1 november 2017 zal plaatsvinden in plaats van binnen 26 weken van onherroepelijke bouwvergunning.
- Verkorten van proceduretijd aanvraag vergunningen
Het college van B&W van de gemeente Almere verleent medewerking aan vergunningsaanvragen die in overeenstemming zijn met het door het college geaccordeerde bestemmingsplan “Chw bestemmingsplan Oosterwold”. Om tijd en kosten te besparen voor initiatiefnemers/aanvragers en de gemeentelijke organisatie heeft het college besloten direct de benodigde afwijkingsprocedure voor de bouwaanvragen in Oosterwold te mogen opstarten om af te kunnen wijken van het geldende bestemmingsplan “Almere West en Oost”.
Dat betekent dat er nu niet meer voor elke vergunningsaanvraag een collegebesluit nodig is. Het ontwerpbesluit met bijbehorende stukken van iedere afzonderlijke vergunningaanvraag wordt gelijk gedurende zes weken ter inzage gelegd, waarop een ieder zienswijzen kan indienen. Vervolgens worden de mogelijke zienswijzen bij de definitieve besluitvorming betrokken. Nadat het afwijkingsbesluit is genomen, kan de omgevingsvergunning worden verleend. Met deze werkwijze wordt de behandeltijd van de vergunningsaanvraag met ongeveer 4 weken verkort. Het college heeft de raad geïnformeerd over haar besluit door middel van een raadsbrief, zie bijlage ter informatie.
- Reparatiebesluit 13etranche Crisis- en herstelwet (Chw)
Op 5 juli is het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (dertiende tranche) in werking getreden. Wat heeft dat te maken met Oosterwold? Veel, het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Almere had al een positief besluit over het (Chw) bestemmingsplan Oosterwold genomen, maar moest wachten op het reparatiebesluit in Den Haag alvorens het verder in procedure te kunnen brengen richting de raad. We hebben hierover bericht in de mail van 18 februari jl. Het bestemmingsplan Oosterwold is direct na dit reparatiebesluit doorgezet richting de gemeenteraad van Almere. Momenteel staat het bij de te agenderen stukken van de raad, te vinden op: http://almere.notudoc.nl/cgi-bin/agenda.cgi/action=view/id=38359 Het bestemmingsplan, de kaart en de Milieu Effect Rapportage staan ook op onze website http://almere.notudoc.nl/cgi-bin/agenda.cgi/action=view/id=38359
Dit betekent dat naar verwachting direct na het zomerreces van de gemeenteraad het bestemmingsplan wordt geagendeerd op de politieke markt (1 september). Onze inschatting is dat vaststelling door de raad dan medio september plaatsvindt. Naar verwachting wordt dan in oktober het bestemmingsplan gepubliceerd en voor zes weken ter inzage gelegd. In deze periode kan er een beroep worden ingediend door belanghebbenden en eventueel een verzoek om een voorlopige voorziening. Indien er geen beroep en/of voorlopige voorziening wordt ingediend, treedt het bestemmingsplan in werking na afloop van de ter inzage termijn. Indien er enkel beroep wordt ingediend, dan treedt het bestemmingsplan eveneens direct in werking na afloop van de ter inzage termijn. Indien tevens een voorlopige voorziening wordt ingediend is in werking treden van het bestemmingsplan pas op zijn vroegst 3 maanden later aan de orde. Nadat het bestemmingsplan in werking is getreden kan worden overgegaan op de ‘reguliere’ procedure van aanvraag omgevingsvergunning.
Voor de geïnteresseerden; de politieke markt is door iedereen bij te wonen vanaf de publieke tribune op donderdagavond in het stadhuis. Uitzendingen kunnen ook live op afstand worden bekeken via de website van de gemeenteraad van Almere. De agenda van de gemeenteraad wordt wekelijks gepubliceerd via http://almere.notudoc.nl/cgi-bin/homepage.cgi
- Rijksinpassingsplan wind en voorbereidingsbesluit
In de mail van 20 april 2016 gaven wij informatie over de plannen van windvereniging Zeewolde in samenwerking met het ministerie van Economische Zaken voor het realiseren van een windpark, onder andere langs de A27. Om dit windpark mogelijk te kunnen maken heeft het ministerie een voorbereidingsbesluit genomen, om te voorkomen dat ontwikkelingen plaatsvinden in een zone langs de windmolens die de komst van de windmolens zou kunnen belemmeren. Het college van de gemeente Almere heeft hierover een raadsbrief gestuurd aan de gemeenteraad van Almere, deze is ter kennisgeving bijgevoegd.
- Boringsvrije zones – folder provincie
Van de provincie ontvingen wij een folder met praktische informatie over boringsvrije zones in Zuidelijk Flevoland. In deze folder vindt u informatie over wat het inhoudt en waar rekening mee moet worden gehouden als initiatiefnemer. Zie bijlage.
- Afspraken met de boer – ERF
We vernemen positieve reacties vanuit zowel initiatiefnemers als ERF over de onderlinge samenwerking en afspraken bij het doen van onderzoeken in het veld. Toch geeft ERF ook aan dat het helaas nog voor komt dat het land wordt betreden zonder dat dat vooraf is gemeld en afgestemd. Daarom een extra oproep: als je het land op gaat, te voet of met machines, graag vooraf melden bij ERF als pachter van het land via Roy Michielsen (roy@erfbv.nl en +31610032214). Het is ook van belang om bij Roy Michielsen te melden als er in de bermen peilbuizen worden neergezet die worden gebruikt voor de hoogtebepaling van de te bouwen huizen. Dan kan ERF hier bij het maaien van sloten en bermen rekening mee houden.
Als initiatiefnemer ben je opdrachtgever voor de partijen die voor jouw initiatief werken aan onderzoeken en uitvoering van werkzaamheden in het veld. Het is van belang dat er geen afval, verpakkingsmateriaal etc. terecht komt in het veld, dit kan enorme gevolgen hebben voor de bedrijfsvoering van de boer en de oogst van de gewassen. Ook piketpaaltjes die zijn gebruikt bij het uitzetten van onderzoek in het veld moeten weer worden verwijderd. Het verzoek is om bedrijven die voor u werken daarover te informeren. Tot slot, bij het parkeren in de berm is het verzoek van ERF om de toegangen naar de agrarische percelen vrij houden, zodat de boeren hun land op en af kunnen.
De link naar de presentatie van ERF op 13 april jl. is hier te vinden: http://maakoosterwold.nl/wp-content/uploads/2014/03/Presentatie-ERF-13-april-2016.pdf
- Kaarten landbouwdrainage
Van ERF hebben wij kaarten ontvangen met de ligging van de landbouwdrainage in het veld. Op de meeste percelen ligt de drainage om de 48m. Aan de Kievitsweg- en Tureluurwegzijde ligt de drainage soms op een kortere afstand, dit is op de kaarten weergegeven. In het veld kan worden gezien waar de drainagebuizen precies liggen door aan de slootkant een drain op te zoeken (deze liggen op 1m onder maaiveld). Vanaf deze drain kunnen de volgde drains worden gevonden op de afstanden zoals deze op de kaart staan vermeld. De kaarten staan op onze website http://maakoosterwold.nl/wp-content/uploads/2014/03/Drainagekaarten-Oosterwold.pdf
- Nieuwe drone beelden
De provincie Flevoland heeft weer nieuwe beelden gemaakt met de drone. Deze zijn te bekijken via https://m.youtube.com/watch?feature=youtu.be&v=0FgrydQYscg
- Ontwikkelcentrum Stadslandbouw Almere (OSA)
Onlangs sprak ik in het kader van Oosterwold met het Ontwikkelcentrum Stadslandbouw Almere (OSA), het OSA is betrokken geweest bij de organisatie van de werkconferentie in oktober 2015. OSA heeft veel kennis over stadslandbouw die wellicht interessant kan zijn gekoppeld aan initiatieven in Oosterwold, in de bijlage stellen ze zich voor.
- Telefonische bereikbaarheid en e-mailverkeer per 1 september 2016
Na het zomerreces, vanaf 1 september, wordt onze telefonische bereikbaarheid voor geïnteresseerden en initiatiefnemers anders georganiseerd.
Elke geïnteresseerde in Oosterwold kan zich bij ons melden via de mail of door te bellen met het algemene nummer van Oosterwold zoals vermeld op onze website maakoosterwold.nl. Door onze secretaresse wordt eerste informatie gegeven en hoe je je kan aanmelden voor een eerste gesprek/ informatiebijeenkomst met de gebiedsregisseur.
Op het moment dat een interesse zich omzet in een initiatief – door het zetten van een stip op de kaart – dan koppelen we één van onze twee projectondersteuners aan uw initiatief als contactpersoon voor alle praktische afstemming. Ook huidige initiatieven zullen worden gekoppeld aan één projectondersteuner. Initiatiefnemers krijgen het directe telefoonnummer van de betreffende projectondersteuner voor toekomstig contact. E-mailcontact blijft verlopen via oosterwold@almere.nl, zodat er geen mails blijven liggen bij afwezigheid van één van de projectondersteuners.
De projectondersteuners zijn telefonisch bereikbaar voor initiatiefnemers op maandag tot en met donderdag van 10 tot 11 uur. En op maandag- en woensdagmiddag van 14 tot 15 uur.
Daarnaast zullen door de projectondersteuners (telefonische) afspraken met mij worden gemaakt voor de benodigde gesprekken en het tekenen van de overeenkomsten. Tevens worden e-mails aan oosterwold@almere.nl die lastig door de projectondersteuners te beantwoorden zijn met mij vooraf overlegd of door mij beantwoord.
Tot slot, het telefoonnummer van de secretaresse staat vermeld in de afspraken met mij op het stadhuis. Het verzoek is om dat nummer te bellen op het moment van aankomst in de centrale hal, zodat we weten dat u bent gearriveerd en kan worden opgehaald.
Deze en eerdere mails aan alle initiatiefnemers en bij ons geregistreerde geïnteresseerden zijn te vinden op onze websitehttp://maakoosterwold.nl/publicaties/
Als u in het vervolg niet meer van dit soort mails wilt ontvangen kunt u dat laten weten door een bericht terug te sturen aan oosterwold@almere.nl.
Namens gebiedsteam Oosterwold, een goede zomer toegewenst!
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Gebiedsteam Oosterwold werkt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, welke een samenwerking is tussen de gemeente Almere, de gemeente Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.
Update 21 juni 2016 (door Ivonne de Nood):
(origineel berichten zijn te vinden op: http://maakoosterwold.nl/publicaties/)
Mailing 7
Beste initiatiefnemer en/of geïnteresseerde in Oosterwold,
In deze mail vind je de volgende onderwerpen:
- Aanleg van nutsvoorzieningen via Vitens, Liander en Reggefiber
- Archeologie
- Bruto Vloer Oppervlak – BVO
- Hoe zet ik een stip op de kaart als nieuwe initiatiefnemer?
- Bereikbaarheid team Oosterwold + afdeling vergunningen tijdens de zomer– aanvulling door Lydia
- Samen Zelf Bouwen Event op 1 juli in Almere Poort
- Boek over 40 jaar Almere
1. Aanleg van nutsvoorzieningen via Vitens, Liander en Reggefiber
In eerdere mails bent u geïnformeerd over de gesprekken die plaatsvinden tussen één van de eerste initiatiefnemers (namens drie kavelwegverenigingen), de drie nutspartijen; Vitens, Liander en Reggefiber, de gemeente Almere en mijzelf. Ik vind het heuglijk dat binnenkort wordt overgegaan tot aanleg van drinkwater, elektra en data in de eerste delen van Oosterwold. Helaas kan de uitvoering pas later plaats vinden dan de eerste oplevering van de woningen, door de tijd die het heeft gekost om zo ver te komen. Maar ik vind het bijzonder en mooi dat het is gelukt om met elkaar tot afspraken te komen op basis waarvan het mogelijk is om met deze partijen tot uitvoering te komen in Oosterwold. Het is niet vanzelfsprekend om via deze nutspartijen op particuliere grond tot uitvoering van hoofdkabels en -leidingen te komen. Iedere betrokkene heeft met creativiteit gezocht naar oplossingen om binnen de bijzondere – organische – gebiedsontwikkeling Oosterwold toch tot uitvoering te kunnen komen. Het betreft dan de realisatie van hoofdkabels en -leidingen voor drinkwater, elektra en glasvezel langs de kavelwegen. Vanaf daar kunnen individuele huisaansluitingen/ dienstaansluitingen worden aangevraagd.
Ook voor nieuwe initiatiefnemers in Oosterwold op rijksgrond is het mogelijk om via deze drie partijen tot uitvoering te komen. Wat zijn dan de belangrijke voorwaarden en aandachtpunten waar je op moet letten? Hieronder op een rij.
– Een gevestigd zakelijk recht op de rijksgronden. In onderling overleg tussen de verschillende partijen is een oplossing gezocht hoe de drie nutspartijen voldoende juridische basis en zekerheid vinden om tot aanleg van hoofdkabels en -leidingen op private grond over te gaan. Daarbij om te voorkomen dat met tal van initiatieven een zakelijk recht moet worden gevestigd. De oplossing is gevonden in het vestigen van zakelijk recht op de rijksgronden in Oosterwold. Deze wordt dan in de toekomst automatisch doorgelegd in de koopovereenkomsten met initiatiefnemers in Oosterwold. Dit scheelt administratie en kosten. De laatste afstemming tussen de betrokken partijen over het zakelijk recht is nog gaande.
– De drie partijen leggen hoofdzakelijk gezamenlijk in een combi hun voorzieningen aan en wel aan 1 zijde van de kavelwegen. Dit om kosten te besparen. Het is dus niet mogelijk om aan twee zijden van de weg aan te leggen en/of gedeeltelijk onder de kavelweg zelf. Bij voorkeur worden de hoofdkabels en -leidingen gesitueerd aan de zijde waar de meeste huishoudens zich zullen vestigen.
– Aan de zijde waar de hoofdkabels en -leidingen komen te liggen is 2,5 meter ruimte nodig. Het pakket kabels en leidingen ligt vanaf 1 meter uit de kant van de kavelweg. Het pakket kabels en leidingen heeft zelf circa 80 cm nodig, en daarnaast nog 70 cm als werkstrook. Het zakelijk recht geldt over de gehele 2,5 meter, maar de werkruimtes zijn dus alleen nodig bij aanleg en onderhoud van de kabels en leidingen. Binnen twee meter vanaf de buitenste leiding mogen geen bomen worden geplant. Doel van de zakelijk recht strook is een ongestoorde ligging van de kabels en leidingen te garanderen, die tevens goed bereikbaar zijn in geval van onderhoud of aanpassingen. De 2,5 meter hoeft overigens niet volledig als berm te worden ingericht. Het is mogelijk om laag wortelende beplantingen en gewassen of open of half open verharding toe te passen. Een aantal handelingen is niet toegestaan, zoals ophogingen, ontgrondingen, plaatsen van opstallen, diep wortelende bomen en gesloten verharding.
– We houden bij de ontwikkelplannen nog steeds aan dat elke initiatiefnemer 2,75 weg + 1,5 meter berm opneemt in de plannen als onderdeel van de % verharding/infra. De overburen doen de andere helft van de weg + een berm. De extra meter die aan één zijde van de weg nodig is kan op meerdere manieren worden gelabeld, afhankelijk van de plannen; stadslandbouw, publiek groen of verharding/infra.
– Geleidelijke groei is dus mogelijk gegeven de bijzondere conditie van Oosterwold waarbij kavelsgewijze ontwikkeling plaatsvindt. Maar, bij voorkeur worden zo groot mogelijke stukken in één keer aangelegd; dit scheelt kosten. De samenwerking tussen initiatiefnemers rondom de kavelwegen is daarbij een goed vertrekpunt.
– Er wordt gewerkt met doelgebieden/ verenigde vormen waar meerdere initiatiefnemers samen werken aan de weg en de aanleg van nutsvoorzieningen; per verenigde vorm moet 1 aanspreekpunt voor de nutspartijen worden aangewezen.
– Vitens legt leidingen aan voor drinkwater en dimensioneert het leidingennet op de te verwachten aantal huishoudens. In een aantal gevallen zal dit voldoende ruimte en druk geven voor het plaatsen van brandhydranten voor primaire bluswatervoorziening als initiatiefnemers dat willen. Indien dit niet het geval is, zal moeten worden voorzien in een ander primaire bluswatervoorziening (grijs water of sprinkler, zie eerdere mail van 19 mei).
– Initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor het aanleveren van digitale goede gedimensioneerde tekeningen en profielen van de weg, de berm en de tracés; een voorlopig ontwerp. Op basis hiervan gaan de nutspartijen een definitief ontwerp opstellen. Dit wordt besproken in het combi-overleg met de vertegenwoordiger namens de initiatiefnemers.
– Voor het Electra netwerk is een aantal trafostations nodig in het gebied. In onderling overleg tussen initiatiefnemers en Liander zal moeten worden bepaald waar deze moeten worden gesitueerd. Dit is onderdeel van het combi-overleg en definitief ontwerp. De ondergrond van de trafohuisjes moet worden verkocht aan Liander. Dit betreft +/- 16 m2.
– De kosten voor de aanleg en onderhoud van de hoofdkabels en -leidingen worden door de nutspartijen betaald, tenzij blijkt dat door bijzondere omstandigheden sprake is van meerkosten. Voor Vitens gaat dit spelen zodra het te leggen hoofdleidingnet niet rendabel is. Dan wordt dit overlegd met de initiatiefnemers en moeten zij gezamenlijk de meerkosten betalen. Voor de huisaansluitingen gelden reguliere tarieven. Aanleg- en beheerkosten van brandhydranten is voor rekening van de initiatiefnemers. De aanlegkosten worden rechtstreeks afgerekend met Vitens. Betaling van de beheerkosten verloopt vooralsnog via de gemeente Almere en moet nog nader worden uitgewerkt.
– het proces tussen aanvraag en uitvoering duurt normaal gesproken maximaal 18 weken. Dit kan door meerdere nieuwe aanvragen en de bijzondere omstandigheden in Oosterwold soms meer tijd kosten. In het combi-overleg worden afspraken gemaakt over planning van uitvoering.
– De vertegenwoordiger namens een bestaande of nieuwe kavelwegvereniging (of andere verenigde vorm) kan per mail een verzoek indienen bij de combi-coördinator Co van Paassen (Co.vanPaassen@Vitens.nl) voor een nieuwe aanvraag aanleg van hoofkabels en – leidingen. Bij het verzoek dient een goede digitale tekening te worden meegeleverd. Co van Paassen zal vervolgens een uitnodiging doen voor een eerste combi-overleg om te komen tot een definitief ontwerp hoofdkabels en –leidingen. Tevens worden afspraken gemaakt over de planning. Huisaansluitingen kunnen via de reguliere weg worden aangevraagd via http://www.mijnaansluiting.nl.
Het blog van Bouwe– die namens de eerste initiatiefnemers deelnam aan de gesprekken met de nutspartijen – geeft mooie informatie over de profielen en detailtoelichtingen: https://oosterwold.wordpress.com/2016/03/15/nutsen-kabeltrace-25-m/
Tot slot, je bent als initiatiefnemer in Oosterwold niet verplicht om een aansluiting aan te vragen bij deze partijen. Het is ook mogelijk om als initiatief geheel zelfvoorzienend te zijn. Wel bied je altijd aan andere initiatiefnemers de ruimte om dat wel te kunnen doen door – indien aan de orde – de ruimte naast de kavelweg beschikbaar te stellen voor de aanleg van hoofdkabels en -leidingen.
2. Archeologisch onderzoek
Archeologie
Er geldt wettelijk een onderzoeksplicht voor archeologie in Almere en Oosterwold. In onze vorige mail gaven we aan dat het nieuwe archeologiebeleid is vastgesteld door de gemeenteraad van Almere. We krijgen veel vragen van initiatiefnemers over het archeologisch onderzoek, met name over wanneer je nou precies wel of niet archeologisch onderzoek en/of vervolgonderzoek moet doen. Er heeft hierover een gesprek plaatsgevonden tussen een aantal initiatiefnemers, de archeoloog van de gemeente Almere en mijzelf. Hieronder een samenvatting op dit onderwerp en de uitgebreide achtergronddocumenten is te vinden via deze link.
Archeologisch onderzoek
Het archeologisch onderzoek is nodig voor de aanvraag van de omgevingsvergunning. Het vormt de basis van de ruimtelijke onderbouwing voor het onderdeel archeologie. Tijdens archeologisch onderzoek wordt gekeken of archeologische resten op het kavel aanwezig zijn. Als een vindplaats wordt ontdekt, dan moet daar in de plannen rekening mee worden houden.
Wanneer archeologisch onderzoek?
Op de Archeologische Beleidskaart Almere (achterin de beleidsnota) is te zien of een onderzoek moet worden uitgevoerd. Verplichtingen en eventuele vrijstellingen van onderzoek volgen uit de Archeologieverordening 2016 en de bijbehorende beleidskaart. Een goed leesbare kaart is (zeer binnenkort) te raadplegen via de gemeentelijke website http://www.almere.nl/over-almere/historie/archeologie/archeologische-beleidskaart-almere
In Oosterwold moet archeologisch onderzoek worden gedaan als de voorgenomen werkzaamheden groter zijn dan 500 m2 en dieper dan 150 cm (Waarde–1). In gebieden met een hoge archeologische verwachting, zoals op plekken met oeverwallen en rivierduinen, geldt dat voor bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm (Waarde–4). Daarbij gaat het naast de bouw van een woning of andere bouwwerken bijvoorbeeld ook om het graven van sloten en waterpartijen of om de aanleg van wegen. Zijn de werkzaamheden kleiner dan bovengenoemde grenswaarden, dan is een vrijstelling mogelijk zodat geen onderzoek nodig is. Deze vrijstelling volgt uit de ruimtelijke onderbouwing bij de omgevingsvergunning, waarbij moet worden gemotiveerd door initiatiefnemers waarom geen onderzoek hoeft te worden gedaan.
Een beperking op bovengenoemde vrijstelling is dat als in de afgelopen 36 maanden voorafgaand aan de aanvraag om omgevingsvergunning op een afstand van minder dan 50 meter al sprake is geweest van een vrijstelling voor archeologisch onderzoek, niet nog een keer sprake kan zijn van een vrijstelling voor archeologisch onderzoek. Onderzoek is dan alsnog nodig. Het moment van aanvraag omgevingsvergunning is daarbij bepalend. Deze situatie kan zich voordoen in gevallen waarin meerdere kleine bouwplannen naast elkaar worden gerealiseerd. Deze regel is van toepassing om te voorkomen dat het archeologisch bodemarchief door opeenvolgende kleine projecten verloren gaat.
Rol van de gemeente Almere
De gemeente is de bevoegde overheid. Dat betekent dat de gemeente verantwoordelijk is voor het archeologisch selectiebesluit. Dit is een gemotiveerd besluit tot het al dan niet behouden van eventueel aanwezige archeologische waarden. Verder is de rol van de gemeente beperkt tot het goedkeuren van het Programma van Eisen (PvE), het toetsen van het uitgevoerde onderzoek aan het PvE, en het toetsen van de aanvraag omgevingsvergunning aan de ‘voorwaardelijke verplichting’ archeologie.
De gemeente kan niet voor initiatiefnemers bepalen welke kavels onderzocht moeten worden en welke niet. Inhoudelijk is de gemeente niet op de hoogte van de bouwplannen, noch of op basis daarvan onderzoek noodzakelijk is. Op basis het archeologiebeleid en de verordening moet een initiatiefnemer zelf bepalen of er onderzoek nodig is of er sprake kan zijn van een vrijstelling. Al dan niet met raadpleging van een eigen te kiezen archeologisch adviseur.
Het onderzoeksproces
Het archeologisch onderzoek bestaat uit 3 fases: 1. Verkennend onderzoek, 2. Karterend onderzoek en 3. Waarderend onderzoek. Na afronding van elke fase wordt bepaald of een volgende fase noodzakelijk is. Het archeologisch onderzoek moet voldoen aan de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA 3.2, protocol 4003 inventariserend veldonderzoek) en een goedgekeurd PvE. Er is een standaard PvE beschikbaar die
initiatiefnemers zelf op maat moeten laten schrijven voor het eigen initiatief. Dit PvE heeft een akkoord nodig van de gemeente Almere/ de stadsarcheoloog. Op basis hiervan kan een offerte worden aangevraagd bij een archeologisch bureau of meerdere bureaus.
Het standaard PvE is erop gericht om de archeologie op kavelniveau in beeld te brengen. Initiatiefnemers zijn vrij om er voor te kiezen om alleen de te verstoren delen te onderzoeken (bebouwing, wegen, waterpartijen etc.). Dit vergt alleen een andere onderzoekstrategie waarvoor een maatwerk PvE moet worden opgesteld. In het geval dat alleen de te verstoren delen worden onderzocht, dan blijven de niet-onderzochte delen onderzoeksplichtig.
Fase 1: verkennende fase; De verkennende fase is een landschappelijk georiënteerd onderzoek (er wordt nog niet gezocht naar vindplaatsen). Het heeft als doel om de diepteligging en mate van intactheid te bepalen van de archeologische relevante lagen. Als sprake is van intacte bodemprofielen, dan moet fase 2 onderzoek worden uitgevoerd. Blijken de archeologisch relevante lagen bijvoorbeeld verstoord door erosie, dan is fase 2 onderzoek niet aan de orde. Fase 1 kan zowel machinaal als handmatig worden uitgevoerd. De boringen worden gezet om de 40 meter.
Fase 2: karterende fase; Tijdens de karterende fase wordt een kavel systematisch onderzocht op de aanwezigheid van archeologische indicatoren. Deze fase kan alleen machinaal worden uitgevoerd. Er worden boringen gezet om de 20 meter. Als tijdens deze fase geen harde indicatoren worden aangetroffen, dan is dat einde onderzoek. Er hoeft dan geen rekening worden gehouden met archeologische beperkingen. Archeologen kunnen in het veld overigens niet meteen zeggen of er indicatoren zijn aangetroffen. De bodemmonsters moeten eerst in het laboratorium worden onderzocht. Als er wel wat wordt gevonden, dan is een derde fase onderzoek noodzakelijk. Meestal worden de verkennende en karterende boringen uitgevoerd binnen dezelfde opdracht.
Bij grotere ruimtelijke ontwikkelingen van in principe meer dan 25 hectare aaneengesloten gebied (van 500 x 500 meter) is het mogelijk om op basis van een statistisch beredeneerde steekproef te werken waarbij 45% van het gebied wordt onderzocht op behoudenswaardige vindplaatsen.
Fase 3: waarderende fase; Tijdens de waarderende fase worden machinale boringen gezet rond de boorlocatie(s) met harde archeologische indicatoren uit fase 2. Het doel is om de behoudenswaardigheid van een vindplaats te bepalen (aard, omvang, gaafheid en conservering). De boringen worden om de 10 meter gezet. Vindplaatsen houden zich niet aan kavelgrenzen, het kan voorkomen dat een vindplaats overlapt met (delen van) meerdere kavels. Soms kan het handig zijn om in een grid van 5 meter te boren, omdat daarmee de vindplaats zo strak mogelijk kan worden begrenst (tegen weinig meerkosten). Daarmee wordt zoveel mogelijk flexibiliteit geboden voor de inrichting van het kavel.
Op locaties met oeverwallen of rivierduinen die dicht onder het huidige maaiveld liggen kan in bepaalde gevallen gravend onderzoek noodzakelijk zijn in de vorm van proefsleuven (oa. waarde-4 op de archeologische beleidskaart).
Behoudenswaardige vindplaats
De uiteindelijke begrenzing van een behoudenswaardige vindplaats wordt bepaald door een kernzone en een buffer. In de kernzone geldt echt een bouwverbod. Hier mag niet worden gebouwd. Provinciale wetgeving bepaalt daarnaast dat een buffer van 10 meter rondom de kernzone moet worden aangehouden. Hierbinnen zijn wel mogelijkheden voor ontwikkeling, onder de strikte voorwaarde dat die niet schadelijk zijn voor de archeologische waarden binnen de kernzone.
Er geldt altijd een vergunningsplicht voor activiteiten in zowel de kern als de bufferzone. De reden daarvoor is dat een behoudenswaardige vindplaats behouden blijft en niet verstoord wordt (directe en indirecte verstoring). Maar er zijn wel allerlei functies mogelijk, zoals stadslandbouw, een ondiepe greppel of wadi, een helofytenfilter etc. Voor zover sprake is van wijziging van de inrichting van het terrein (graven, aanleggen etc.) zal rekening moeten worden gehouden met een archeologische begeleiding door een deskundig archeoloog. Bij een begeleiding gaat het bijvoorbeeld om het administratief vastleggen van alle werkzaamheden die op de vindplaats worden uitgevoerd, zodat ook in de toekomst voor iedereen duidelijk is welke wijzigingen aan het terrein zijn aangebracht.
Tot slot
Het onderzoek is na de 3e fase afgerond. Er is geen verplichting tot het doen van vervolgonderzoek of het doen van opgravingen. Het markeren van de archeologische vindplaats is natuurlijk leuk en interessant, maar een vrije keuze. Er geldt een wettelijke behoud- en zorgplicht. Dat kan prima door een behoudenswaardige vindplaats in de bodem te beschermen en de bebouwing eromheen te plannen.
Pas als het archeologisch onderzoek in zijn geheel is afgerond, kan een definitieve rapportage worden opgeleverd. Deze rapportage is nodig voor de ruimtelijke onderbouwing bij de omgevingsvergunning. Als op basis van het archeologisch onderzoek er nog verschuiving van functies nodig blijkt op de kavel ten opzichte van het ontwikkelplan dan is dat uiteraard prima. Zolang het bestemmingsplan Oosterwold nog niet in werking is getreden zal conform de archeologieverordening ook een archeologievergunning moeten worden aangevraagd.
3. Bruto Vloer Oppervlakte (BVO)
We krijgen regelmatig vragen over wat wel of niet wordt gerekend tot bruto vloer oppervlak (BVO). Voor het bepalen van het BVO is de NEN 2580 leidend. De NEN-normen zijn algemene richtlijnen voor uitvoering, waaronder ook het berekenen van oppervlaktes. Tevens wordt de norm aangestuurd door het Bouwbesluit. Bij de NEN 2580 gaat het om alle gebouwde ruimtes inclusief de buitenmuren, maar ook functionele ruimtes onder de woning/ het gebouw, kelders, trappen, vides, etc. Bij de berekening van het BVO wordt niet gekeken naar de vrije hoogte boven de vloer, ieder vloer telt mee voor wat betreft het aantal m2 BVO. Het is aan initiatiefnemers zelf om samen met hun adviseurs en architecten hieraan nadere uitwerking te geven. De gemeente heeft een toetsende rol in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning en toetst op basis van de NEN 2580.
4. Hoe zet ik een groene stip op de kaart als nieuwe initiatiefnemer?
Op het moment dat een nieuwe geïnteresseerde in Oosterwold een intakeformulier invult via onze website krijgt diegene een bevestiging en uitnodiging voor een eerste oriënterend gesprek/ informatiebijeenkomst. In onze administratie krijgt de geïnteresseerde een nummer toegekend. We communiceren dat nummer op dat moment nog niet naar de betreffende geïnteresseerde, maar we benutten hem wel bij toekomstige communicatie en het zetten van een stip op de kaart. Het toesturen van een intakeformulier is voor ons niet automatisch het moment voor het zetten van een stip op de kaart, ook al is er in het formulier iets over een voorkeur voor locatie opgenomen. Een stip kan op uitgeefbare rijksgrond binnen de pilot op twee manieren worden gezet na het indienen van het intake-formulier:
1. Per mail de gewenste plek doorgeven via oosterwold@almere.nl. Als er onduidelijkheden zijn neemt 1 van de projectondersteuners contact op.
2. Bij mij op de analoge werkkaart aan het einde van het eerste gesprek of op een later moment.
De stip heeft geen officiële status, je kan er geen rechten aan ontlenen, maar je geeft daarbij wel aan serieus geïnteresseerd te zijn en een vervolgstap te willen zetten op die plek richting intentie- en anterieure overeenkomst. We nemen als we lange tijd niks hebben vernomen dan ook eerst contact op met het verzoek om op korte termijn door te pakken richting intentieovereenkomst voordat we anderen de ruimte geven met interesse voor dezelfde plek.
5. Bereikbaarheid team Oosterwold + afdeling vergunningen tijdens de zomer
Zoals in de vorige mail is aangegeven is het gebiedsteam Oosterwold van 15 juli tot en met 26 augustus beperkt aanwezig. Telefonisch is het team in die periode niet bereikbaar en e-mails zullen vanaf 29 augustus weer worden beantwoord.
Ook de afdeling vergunningen van de gemeente Almere heeft vanwege de zomervakantie een beperkte aanwezigheid. Er wordt in deze periode zo veel mogelijk doorgewerkt aan lopende aanvragen voor een omgevingsvergunning, maar er is een kans dat de vakantieperiode de doorlooptijd beïnvloedt. Heb je vragen, bel dan met de frontoffice van VTH, bereikbaar via 14 036.
6. Samen Zelf Bouwen Event op 1 juli in Almere Poort
Op 1 juli organiseert het Plankostenfonds Almere het Samen Zelf Bouwen Event. Wie meer wil weten over de mogelijkheden die collectieve initiatieven bij zelfbouw bieden, kan dit evenement bezoeken. Zelfbouwgroepen, partijen die bouwgroepen begeleiden en vertegenwoordigers van het Plankostenfonds delen hun kennis en ervaring over samen bouwen. Binnenkort is meer informatie over het programma te vinden op http://www.plankostenfonds.nl/cpo/event-samen-zelf-bouwen/
Het Plankostenfonds is een initiatief van gemeente Almere en Rabobank Almere. Onder bepaalde voorwaarden kunnen collectieve initiatieven voor particulier opdrachtgeverschap een renteloze lening krijgen om zodoende de plankosten voor een kwalitatief goed plan te kunnen betalen. Daarnaast kunnen bouwgroepen gebruik maken van de kennis en ervaring van het Plankostenfonds, zodat er een gedegen en haalbaar plan wordt gemaakt dat voldoet aan de voorwaarden van de overheid en banken. Meer weten? http://www.plankostenfonds.nl/ T: 033 – 462 50 85 E: info@plankostenfonds.nl
7. Boek over 40 jaar Almere
Almere bestaat 40 jaar. Er is een boek in de maak met herinneringen, waarbij ook Oosterwold een plekje kan krijgen. Tot 29 juni kan iedereen nog een favoriete plek insturen. Mocht een straatnaam niet lukken, dan mogen GPS coördinaten ook. Zie: http://40jaar.almere.nl/herbeleven-van-hoogtepunten/
Deze en eerdere mails aan alle initiatiefnemers en bij ons geregistreerde geïnteresseerden zijn te vinden op onze website http://maakoosterwold.nl/publicaties/
Als u in het vervolg niet meer van dit soort mails wilt ontvangen kunt u dat laten weten door een bericht terug te sturen aan oosterwold@almere.nl.
Namens gebiedsorganisatie Oosterwold,
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Gebiedsorganisatie Oosterwold werkt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, welke een samenwerking is tussen de gemeente Almere, de gemeente Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.
Update 19 mei 2016:
(origineel berichten zijn te vinden op: http://maakoosterwold.nl/publicaties/)
Beste initiatiefnemer en/of geïnteresseerde in Oosterwold,
In deze mail vind je de volgende onderwerpen:
- Evaluatie Oosterwold
- Publieke toegankelijkheid en %publiek groen
- Naamgeving in Oosterwold
- Afval
- Natuurtoets/ ecologisch onderzoek
- Bluswatervoorziening
- Oproep vanuit het veld
- Bereikbaarheid gebiedsteam Oosterwold tijdens de zomermaanden
- Evaluatie Oosterwold
Misschien hebben jullie al vernomen dat er een evaluatie gaat plaatsvinden van de gebiedsontwikkeling Oosterwold. Bij de vaststelling van de Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold in 2013 is er afgesproken dat er na drie jaar (de pilotfase) wordt geëvalueerd hoe Oosterwold zich ontwikkelt. Op basis van de evaluatie kunnen de partners binnen Oosterwold (Rijk, gemeente Almere en Zeewolde, provincie en Waterschap) een besluit nemen over het vervolg. Belangrijkste thema’s in de evaluatie zijn: ontwikkelstrategie, ontwikkelfilosofie, grondpolitiek en organisatie & samenwerking.
Na vaststelling van de Intergemeentelijke Structuurvisie werd het mogelijk om initiatief te nemen in Oosterwold en inmiddels hebben we meer dan 200 initiatiefnemers die actief zijn (in plantontwikkeling) in het gebied. Jullie ervaringen zijn belangrijk voor een goede evaluatie. Alle initiatiefnemers ontvangen binnenkort via e-mail een uitnodiging om deel te nemen aan een online enquête. Ongeveer 10 initiatiefnemers zullen worden benaderd voor een individueel interview. Daarnaast zullen circa 10 initiatiefnemers worden uitgenodigd voor een groepsgesprek over hun ervaringen.
Het onderzoek zal plaatsvinden in de maanden mei, juni en juli en zal worden uitgevoerd door Judith Lekkerkerker van Ruimtevolk. We hopen van harte dat jullie bereid zijn een bijdrage te leveren aan de evaluatie om zo een goed besluit te kunnen nemen over Oosterwold na de pilotfase!
- Publieke toegankelijkheid en % publiek groen
We krijgen veel vragen over de relatie tussen het % publiek groen op het kavel en de publieke toegankelijkheid van 2 meter rondom het kavel. Beide onderdelen zijn een belangrijk onderdeel van de ontwikkelregels van het kavel.
De publieke toegankelijkheid voor fietsers en voetgangers rondom het kavel van 2 meter geldt voor alle zijden van het kavel waar geen kavelweg wordt gerealiseerd. Op die manier ontstaat er een toegankelijk – doorwaadbaar – landschap. Doorwaadbaar houdt in dat wandelaars en fietsers zich over een verfijnd netwerk van paden door het gebied kunnen begeven. Deze publieke toegankelijkheid mag bestaan uit een % publiek groen, maar dat kan ook een andere verschijningsvorm hebben. Zo kan het ook gedeeltelijk bestaan uit stadslandbouw waarbij van de buitenzijde 2 meter publiek toegankelijk is. Pagina 123 van de ontwikkelstrategie Land-Goed voor initiatieven (http://maakoosterwold.nl/publicaties/) toont een aantal schema’s die dit inzichtelijk maakt.
Het % publiek groen is bedoeld om aan 1 of meerdere buitenzijdes van het kavel publiek groen te realiseren. Initiatiefnemers zijn vrij om dat in te vullen. Dit kan variëren van een groensingel tot een parkje, bos, speelweide, sportveldje, etc, afhankelijk van het omvang van het kavel en individuele wensen.
- Naamgeving in Oosterwold
Op 9 mei vond naar aanleiding van de petitie en de aangenomen raadsmotie over naamgeving in Oosterwold een tweede gesprek plaats tussen een aantal initiatiefnemers in Oosterwold en de naamgevingscommissie van Almere. De naamgevingscommissie werkt en denkt graag mee over hoe zo veel mogelijk ruimte bij initiatiefnemers in Oosterwold kan worden gelaten over (straat)naamgeving. Daarom zal onder andere – vanwege het grote aantal verzoeken – onderzocht worden of conform landelijke richtlijnen Oosterwold als (inter)gemeentelijke wijk- of gebiedsnaam/stadsdeel kan worden gebruikt. Tevens wordt onderzocht of het gekozen thema ‘grote denkers’ voor de straatnaamgeving kan worden verbreed.
De naamgevingscommissie heeft haar werkwijze voor het gebied Oosterwold inmiddels aangepast. Dit betekent dat voorstellen voor nieuwe straatnamen bij de commissie kunnen worden voorgedragen via naamgeving@almere.nl. Voldoet het voorstel volgens de naamgevingscommissie niet aan de wettelijkheden en criteria, dan ontvangen initiatiefnemers een motivatie en wanneer dat mogelijk is suggesties voor aanpassing. Bij het ontstaan van een nieuwe kavelweg kunnen initiatiefnemers in onderling overleg een voorkeur voor een straatnaam bepalen en doorgeven aan de naamgevingscommissie.
Niet alle initiatiefnemers zijn aangesloten op de besloten facebookpagina ‘Oosterwold Almere’ voor en door initiatiefnemers in Oosterwold waar ook dit onderwerp aan bod komt. Mocht je meer informatie willen hebben over dit onderwerp via andere initiatiefnemers/ ondertekenaars van de petitie, of er over in gesprek willen, dan kan je contact opnemen met Loes Walsteijn viaextravacance@gmail.com
- Afval
Op 10 mei was er een verkennend gesprek tussen de initiatiefnemers in Oosterwold die inmiddels zijn gestart met de realisatie van hun plannen en stadsreiniging van de gemeente Almere. Het doel van deze bijeenkomst was om met elkaar te spreken over wensen en gedachten rondom hergebruik van grondstoffen en afvalinzameling in de context van Oosterwold.
In het gesprek bleek al snel dat gezien de aard van de ontwikkeling – groen en veel stadslandbouw, het voor de hand ligt dat initiatiefnemers zelf of met elkaar organisch afval op het eigen kavel opvangen/ recyclen. Stadsreiniging bood aan om over dit onderwerp de verbinding te leggen met bijvoorbeeld CAH Vilentum, omdat composteren niet zomaar vanzelfsprekend duurzaam plaatsvindt.
De mogelijkheden en kansen voor hergebruik en recycling van oa plastic, glas, karton/papier, metalen, textiel en de mogelijke opbrengsten daarvan zijn verkend. Daarnaast is uitgebreid gesproken over de voor- en nadelen van inzameling via de gemeente versus zelf organiseren. Duidelijk werd in elk geval dat het produceren van zo min mogelijk restafval de meest duurzame oplossing is.
Op dit moment is er geen tariefdifferentiatie voor afval bij de gemeente Almere. Met andere woorden: elk perceel waar afval ontstaat of kan ontstaan in Almere betaalt dezelfde afvalstoffenheffing. In principe worden afvalcontainers geleverd op het moment van inschrijving op het perceel. Stadsreiniging wil graag meedenken over maatwerkoplossingen of de mogelijkheid om Oosterwold op het vlak van afval aan te merken als pilot.
Afgesproken is dat een afvaardiging van de eerste initiatiefnemers het onderwerp nader bespreekt met de projectleider bij stadsreiniging die ook verantwoordelijk is voor Oosterwold op dit onderwerp. Op de agenda staat:
- Op korte termijn mogelijkheden van (tijdelijke) afvalcontainers
- Middellange termijn; verkennen mogelijkheden als vereniging/ buurtje voor het ophalen van restafval, plaatsing van containers individueel/collectief etc.
- Kansen voor een pilot voor bijvoorbeeld maatwerk in tarieven en/of alleen legen als bakken vol zijn en/of mogelijkheden voor recyclen op locatie, etc.
- Natuurtoets/ ecologisch onderzoek
We merken onduidelijkheid over de vraag wie er nu precies wel of niet ecologisch onderzoek moet verrichten voor de omgevingsvergunning. Alle initiatiefnemers in Oosterwold zullen voor de aanvraag omgevingsvergunning een natuurtoets/ecologisch onderzoek moeten verrichten. In de bijlage vind je hierover ter verduidelijking een bondig document opgesteld door de ecoloog van de gemeente Almere.
- Bluswatervoorziening
Naar aanleiding van de informatieavond op 13 april over bluswatervoorziening in Oosterwold en een brief van een groep initiatiefnemers in Oosterwold (‘werkgroep 2e fase pioniers) over dit onderwerp vond vandaag een gesprek plaats tussen de brandweer, gemeente Almere (VTH) en een vertegenwoordiging van een aantal initiatiefnemers in Oosterwold. Een constructief gesprek waarbij twee afspraken zijn gemaakt. Enerzijds wordt door de gemeente Almere onderzocht hoe het zit met de relatie tussen bouwbesluit en de eventueel (vrijwillige) keuze/ mogelijkheid van het afbrandscenario; wat daartoe de mogelijkheden zijn en wat daar eventueel voor nodig is aan besluitvorming.
Daarnaast is een derde optie besproken voor een primaire bluswatervoorziening in Oosterwold, aanvullend op de eerder aangegeven opties van de brandhydrant op de drinkwaterleiding en de sprinkler. Namelijk een brandhydrant op een grijze waterleiding als alternatief. Dit behoort tot de mogelijkheden, er zijn wel een aantal belangrijke voorwaarden, zoals de aanwezigheid van voldoende capaciteit, de garantie van voldoende kwaliteit, (in het verlengde daarvan) de aanwezigheid van goede filter en pomp, en het (juridisch) borgen van onderhoud en beheer. Dit zal door initiatiefnemers nader uitgewerkt en geborgd moeten worden indien voor deze optie wordt gekozen.
- Oproep vanuit het veld
Een aantal initiatiefnemers is bezig met voorbereidingen voor het (wederom) collectief laten uitvoeren van archeologisch onderzoek voor meerdere kavels tegelijkertijd. Mocht je niet aangesloten zijn op de eerder genoemde besloten facebookpagina van initiatiefnemers in Oosterwold en je toch interesse hebben om je aan te sluiten bij dit collectieve archeologische onderzoek, dan kun je contact opnemen met Raymond en Chantal via naaroosterwold@yahoo.com
Overigens is op 21 april het archeologiebeleid van de gemeente Almere vastgesteld door de gemeenteraad. De stukken kan je vinden op het raadsinformatiesysteem van de gemeente Almere: http://almere.notudoc.nl/cgi-bin/meeting.cgi/action=view/id=3169
- Bereikbaarheid gebiedsteam Oosterwold tijdens de zomermaanden
Het gebiedsteam Oosterwold is van 15 juli tot en met 26 augustus beperkt aanwezig. Telefonisch is het team in die periode niet bereikbaar en e-mails zullen vanaf 29 augustus weer worden beantwoord.
Deze en eerdere mails aan alle initiatiefnemers en bij ons geregistreerde geïnteresseerden zijn te vinden op onze websitehttp://maakoosterwold.nl/publicaties/
Als u in het vervolg niet meer van dit soort mails wilt ontvangen kunt u dat laten weten door een bericht terug te sturen aanoosterwold@almere.nl.
Namens gebiedsorganisatie Oosterwold,
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Gebiedsorganisatie Oosterwold werkt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, welke een samenwerking is tussen de gemeente Almere, de gemeente Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.
Update 20 april 2016
(originele teksten zijn te vinden op: maak oosterwold)
Beste initiatiefnemer en/of geïnteresseerde in Oosterwold,
in deze mail vind je de volgende onderwerpen:
- Informatieavond ERF en Brandweer op 13 april
- Drone maakt beelden in Oosterwold
- Aanvraag omgevingsvergunning
- Wegprofiel in relatie tot nutspartijen – update
- Windmolens langs de A27
- Luchthaven Lelystad
- Afwezigheid gebiedsteam Oosterwold tijdens de meivakantie
- Informatieavond 13 april
Zo’n 100 initiatiefnemers in Oosterwold waren aanwezig tijdens de informatieavond over ERF – welke de gronden van het Rijksvastgoedbedrijf pacht zolang de grond nog niet is verkocht aan initiatiefnemers – en de brandweer. Dank voor de grote belangstelling en de vragen die zijn gesteld. De twee presentaties zijn terug te vinden op onze websitehttp://maakoosterwold.nl/publicaties/
Op een later moment zullen we inhoudelijk terugkomen op de openstaande vragen die via de formulieren zijn gesteld.
- Drone maakt beelden in Oosterwold
De provincie Flevoland doet dit jaar een experiment met drone-vluchten in de provincie bij uitvoerend werk. De provincie is ook één van de partners in Oosterwold. In onderling overleg is afgesproken dit jaar een paar keer drone-vluchten te maken boven Oosterwold. Hierbij worden de eerste uitvoerende werkzaamheden vastgelegd in het gebied van het Paradijsvogelbosje, Tureluur Noord en Zuid. De beelden publiceren we via onze facebook-pagina Maak Oosterwold en onze website. De beelden zijn vrij te gebruiken.
- Aanvraag omgevingsvergunning
Een grote groep initiatiefnemers staat op het punt om binnen kort de omgevingsvergunning aan te vragen. Na het tekenen van de Anterieure Overeenkomst krijgt iedere initiatiefnemer de mogelijkheid een vooroverleg te voeren met de afdeling Vergunningen van de gemeente Almere. Zo mogelijk aangevuld met expertise van het Waterschap voor de aan te vragen watervergunning. De afdeling Vergunningen heeft inmiddels een mooie informatieve presentatie over wat er komt kijken bij de aanvraag van de omgevingsvergunning en welke onderdelen daar in worden verwacht.
We krijgen veel vragen over de mogelijkheid van het ‘opknippen’ van de aanvraag omgevingsvergunning. Daarom hieronder daar apart een uitleg over.
Een aanvraag omgevingsvergunning in Oosterwold bestaat momenteel uit 3 delen:
– Watervergunning (doorlooptijd 13 weken + beroepstermijn)
– Afwijken bestemmingsplan (doorlooptijd 26 weken + beroepstermijn)
– Bouwactiviteiten (doorlooptijd 8 weken + beroepstermijn)
Het indienen kan op verschillende manieren
- Compleet
De aanvraag kan als een geheel worden ingediend, met binnen de aanvraag verschillende activiteiten. Het voordeel hiervan is dat er slechts een aanvraag is die door de gemeente Almere behandeld moet worden. Het nadeel is dat de aanvraag op alle drie de onderdelen compleet moet worden ingediend om een vergunning te kunnen verlenen. De behandeltermijn voor deze aanvraag is 26 weken, plus 6 weken beroepstermijn.
- Splitsen water en bouwen
Een andere optie is om de aanvraag voor de watervergunning als afzonderlijke aanvraag in te dienen. En dat de aanvraag voor de bouwactiviteiten samen met de benodigde ontheffing (afwijken bestemmingsplan) als 1 aanvraag wordt ingediend. Het voordeel hierbij voor de gemeente Almere is dat geen afstemming nodig is met het Waterschap. Ook bij deze aanvraag moeten alle gegevens gelijk met de aanvraag worden ingediend om een vergunning te kunnen verlenen. Bij het bouwdeel moeten de sonderingsgegevens bij de aanvraag worden ingediend anders kan niet worden gestart met de behandeling van dit deel. Om uiteindelijk de vergunning ter inzage te kunnen leggen, mogen er geen weigeringsgronden meer zijn. Dit betekent dat dus ook het bouwdeel gereed moet zijn. Later aanleveren is geen optie.
- Alles opknippen
De laatste optie is om drie losse deelvergunningen aan te vragen, dit is voor veel initiatiefnemers interessant. De aanvraag voor het afwijken van het bestemmingsplan kan als deelvergunning worden ingediend. Hiervoor is een ruimtelijke onderbouwing nodig, de relevante onderzoeken en een goede situatietekening. Deze aanvraag kent een doorlooptijd van 26 weken + 6 weken beroepstermijn. Na 4 maanden kan dan de aanvraag ingediend worden voor de bouwactiviteiten. Deze aanvraag kent slechts een doorlooptijd van 8 weken en kan dan gelijk met de aanvraag voor het afwijken verleend worden. Een voordeel hiervan is dat initiatiefnemers op deze manier 4 maanden extra tijd hebben om alle bouwwerken bouwkundig door te rekenen en daarna ook extra tijd hebben om de noodzakelijke onderzoeken uit te voeren zoals sonderen.
Een kadastrale aanduiding is noodzakelijk bij de vergunningaanvraag. Het blijkt dat een ‘willekeurig’ sectie en nummer volstaat om het aanvraagformulier volledig in te kunnen vullen. Het is raadzaam om als sectieletter de C te gebruiken (die geldt voor Oosterwold). In het opmerkingenveld na de kadastrale gegevens kan een nadere omschrijving van de locatie van de aanvraag worden gegeven. Dat kan dan het initiatiefnummer zijn + het perceelnummer wat landbouwkundig wordt gebruikt (zie teeltschema ERF op onze website).
Tot slot ! Initiatiefnemers die onder de overgangsregeling grondprijzen vallen en daar gebruik van hebben gemaakt, moeten voor 31 december 2016 hun aanvraag omgevingsvergunning indienen. Als op dat moment het nieuwe bestemmingsplan nog niet in werking is getreden en er wordt gekozen voor het opknippen van de aanvraag, dan dient het afwijkingsdeel voor 31 december 2016 te zijn aangevraagd en het deel voor de bouwactiviteiten voor 30 april 2017, zodat beide onderdelen gelijktijdig de eindstreep kunnen halen. Indien dit niet gebeurt, geldt automatisch de dan geldende grondprijs. Als het nieuwe bestemmingsplan wel in werking is getreden moet de aanvraag omgevingsvergunning en daarmee ook de bouwactiviteit dus voor 31 december 2016 zijn ingediend.
- Wegprofiel in relatie tot nutspartijen – update
In eerdere mails informeerden we over de nutspartijen – Vitens, Alliander en Reggefiber – die onder voorwaarden tot uitvoering overgaan in de eerste drie gebieden. Eén van de voorwaarden is dat deze partijen alleen in combi uitvoeren aan één zijde van de kavelweg. Dit bespaart kosten. Er is dus geen sprake van uitvoering aan twee kanten van de weg of geheel of gedeeltelijk onder de kavelweg zelf. De consequentie hiervan is dat de benodigde ruimte aan één zijde van de weg bij aanleg en onderhoud 2,5 meter vanaf de zijkant van de weg vergt. Dit is opgebouwd uit 1 meter vanaf de zijkant van de weg vrijhouden/ werkruimte, 0,80 cm met de ligging van kabels en leidingen, 0,70 cm werkruimte. De werkruimtes zijn alleen nodig bij aanleg en onderhoud van de kabels en leidingen. Binnen twee meter vanaf de buitenste leiding mogen geen bomen komen.
Op de 2,5 meter wordt het zakelijk recht gevestigd, bestaande uit een recht van opstal voor het deel waar de kabels en leidingen komen te liggen en een erfdienstbaarheid voor het deel wat aanvullend nodig is voor aanleg en onderhoud. Het is niet noodzakelijk dat de gehele 2,5 meter een berm wordt. We houden bij de ontwikkelplannen dan ook nog steeds aan dat elke initiatiefnemer 2,75 weg + 1,5 meter berm opneemt in de plannen als onderdeel van de % verharding/infra. De extra meter kan op meerdere manieren worden gelabeld, afhankelijk van de plannen; stadslandbouw, publiek groen of verharding/infra. Het is mogelijk om laag wortelende beplantingen, gewassen of half verhardingen toe te passen op dit stuk. Bij toekomstige werkzaamheden van nutspartijen zal dit aan de kant worden gelegd. Bewoners moeten het zelf weer terugplaatsen.
Een andere belangrijke voorwaarde is dat het zakelijk recht wordt gevestigd op grond van het Rijksvastgoedbedrijf, zodat het automatisch wordt doorgelegd naar nieuwe initiatiefnemers bij verkoop van de grond. Dit scheelt administratie en kosten. Tot slot, een kavelwegvereniging met deugdelijke statuten en een huishoudelijk regelement is ook een belangrijke voorwaarde. Hier wordt onder andere geregeld wie het aanspreekpunt is, hoe een machtiging werkt zodat niemand het proces kan frustreren door niet in te stemmen. Als initiatiefnemer ben je verplicht mee te werken aan de gezamenlijke kavelweg en het faciliteren van de nutsen, maar je bent niet verplicht om een huisaansluiting aan te vragen.
De kosten voor de aanleg van de hoofdaansluitingen worden door de nutspartijen betaald. Tenzij blijkt dat door de organische manier van bouwen/ ontwikkelen extra kosten gaan ontstaan, dan moeten de initiatiefnemers gezamenlijk die meerkosten betalen. Voor huisaansluitingen gelden de reguliere tarieven. Initiatiefnemers moeten zelf een aanvraag doen.
Het blog van Frank geeft mooie informatie over de profielen en detailtoelichtingen:https://oosterwold.wordpress.com/2016/03/15/nutsen-kabeltrace-25-m/
Tot slot, nog een tip van één van de initiatiefnemers over de kavelweg; haakse hoeken levert problemen op voor bouwverkeer, maar ook ander verkeer. Advies is om bochten het liefst in 45 graden te leggen en radius > 9 meter.
- Windmolens langs de A27
We krijgen de laatste tijd vragen over de plannen rondom windmolens langs de A27 in Oosterwold. Hieronder een toelichting.
De windvereniging Zeewolde is in samenwerking met het ministerie van Economische Zaken bezig met het realiseren van een windpark, onder andere langs de A27. Zie voor meer informatie de landelijke website: http://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/windpark-zeewolde
De provincie Flevoland heeft in samenwerking met de gemeenten Zeewolde en Almere eerder al de plaatsingszones bepaald. De gemeente Zeewolde en Almere wensen de plaatsing van windturbines te combineren met de snelweg, om zo de milieucontouren met de windturbines te combineren. Dit principe is in de intergemeentelijke structuurvisie van Oosterwold uit 2013 beschreven.
De provincie Flevoland heeft de plaatsingszones in een regionaal windplan opgenomen, daar is eind vorig jaar inspraak op geweest die is aangekondigd in de lokale huis-aan-huisbladen. Zie voor meer informatie de website van de provincie:https://www.flevoland.nl/Wat-doen-we/Energie/Windenergie
De windvereniging Zeewolde organiseert zelf informatieavonden over de voorgenomen plannen. De windvereniging zal ook financiële participatie mogelijk maken zodat de lusten en lasten van het nieuwe windpark verdeeld worden. Gebiedsteam Oosterwold heeft aangeboden eventuele informatie hierover actief te willen verspreiden onder bij ons bekende initiatiefnemers in Oosterwold.
- Luchthaven Lelystad
We krijgen af en toe ook vragen over de consequenties van toekomstige ontwikkeling van luchthaven Lelystad op Oosterwold. Hieronder een toelichting.
Op 1 april 2015 is het Luchthavenbesluit voor Lelystad Airport in werking getreden. De verwachting is dat op 1 april 2018 de luchthaven open gaat voor groot verkeer. De landingsroute op baan 05 van Lelystad Airport gaat over het Zeewoldense deel van Oosterwold. Deze baan zal vanwege de geldende windrichting ongeveer 40% van de tijd tussen 06.00 en 23.00 uur in gebruik zijn. Er komen geen vliegroutes over het grondgebied van de gemeente Almere. Daarnaast komt er geen – voor de stedelijke ontwikkeling beperkende – geluidscontouren over het totale gebied Oosterwold te liggen.
Door een gezamenlijke zienswijze van de gemeente Zeewolde en Almere is in het Luchthavenbesluit van Lelystad Aiport een experimentenregeling opgenomen. In 2020 gaat in een experiment onderzocht worden in hoeverre er lager aangevlogen kan worden op baan 05. Daardoor kan de landing eerder ingezet worden, met als effect dat ook het Zeewoldense deel van Oosterwold nagenoeg volledig vermeden kan worden.
Over de ontwikkeling van Lelystad Airport wordt door de verschillende betrokken partijen gesproken aan de zogenaamde Alderstafel. Meer informatie is te vinden op: http://www.alderstafellelystad.nl/
- Afwezigheid gebiedsteam Oosterwold tijdens de meivakantie
Het gebiedsteam Oosterwold is van 27 april tot en met 6 mei zeer beperkt aanwezig. Telefonisch is het team niet bereikbaar en e-mails zullen vanaf 9 mei weer worden beantwoord.
Deze en eerdere mails aan alle initiatiefnemers en bij ons geregistreerde geïnteresseerden zijn te vinden op onze websitehttp://maakoosterwold.nl/publicaties/
Als u in het vervolg niet meer van dit soort mails wilt ontvangen kunt u dat laten weten door een bericht terug te sturen aan oosterwold@almere.nl.
Namens gebiedsorganisatie Oosterwold,
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Gebiedsorganisatie Oosterwold werkt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, welke een samenwerking is tussen de gemeente Almere, de gemeente Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.
Update 16 maart 2016
Beste initiatiefnemer en/of geïnteresseerde in Oosterwold,
Sinds begin februari hebben wij een aantal mails gestuurd over actuele onderwerpen rondom Oosterwold. Inmiddels hebben wij weer aanvullende informatie en willen dit graag via deze weg met u delen. De onderwerpen zijn:
- Nieuwe grondprijs
- Structuurvisie versus bestemmingsplan
- Schade bij het doen van onderzoek in het veld
- Uitnodiging informatieavond op 13 april; ‘grond verpacht aan de boer en bluswater voorziening’
- Bankgarantie
- Naamgeving Oosterwold – deze heeft u zojuist van ons ontvangen
- Groene campus – deze heeft u zojuist van ons ontvangen
- Nieuwe grondprijs
In de mail van 18 februari jl. informeerden wij u over de overgangsregeling voor het hanteren van de nieuwe grondprijzen. We kunnen nu duidelijkheid geven over de hoogte van de nieuwe grondprijzen. Op 7 maart 2016 heeft het Bestuurlijk Overleg Oosterwold nieuwe grondprijzen vastgesteld voor de Rijksgronden in Oosterwold.
Op 5 juni 2014 is de Samenwerkingsovereenkomst Grondoverdracht Rijksgronden Oosterwold ondertekend, waarin de grondprijzen Oosterwold zijn vastgesteld. Indien de marktontwikkelingen daartoe aanleiding geven is er mogelijkheid tot hertaxatie en wijziging van grondprijzen. Deze hertaxatie heeft in 2015 plaatsgevonden. Voor de beschikbaarstelling van gronden van het Rijksvastgoedbedrijf is het voldoen aan Europese regelgeving over staatssteun van groot belang. Om die reden is marktconformiteit een belangrijk uitgangspunt voor Oosterwold. De grondwaarde in Oosterwold is vastgesteld aan de hand van de methodiek die ertoe leidt dat de totale investering voor de in Oosterwold te realiseren woning vergelijkbaar is met de vrij op naam waarde van een vergelijkbare woning elders in Almere.
De recent uitgevoerde hertaxatie leidt tot hogere grondprijzen in Oosterwold ten opzichte van de in 2014 vastgestelde grondprijzen. Er zijn drie oorzaken voor de prijsstijging:
– Door de aantrekkende woningmarkt liggen de huidige VON-prijzen hoger dan in 2014. De bouwkosten en de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken van de grond zijn veel minder snel gestegen. Dit leidt tot een hogere grondprijs;
– De waarde van stadslandbouw sluit aan op de agrarische waarde van de grond. Deze waarde van agrarische grond is gestegen. In aanvulling daarop is in 2015 de waarde van stadslandbouw op de standaardkavel wonen hoger gewaardeerd dan op de overige kavels;
– In 2014 was de veronderstelling dat in Oosterwold het beschikbare bouwrecht per woningbouwkavel niet volledig zou worden benut. De praktijk leert dat dit meestal wel het geval is. De hertaxatie sluit beter aan op de praktijk.
Dit leidt tot de volgende vastgestelde grondprijzen:
| Kaveltype | Oude grondwaarde (excl. BTW) | Nieuwe grondwaarde (excl BTW) |
| Generiek kavel (gewogen gemiddelde) | € 13,46 | € 21,78 |
| Uitgesplitst in kaveltypes | ||
| Standaardkavel Wonen | € 16,52 | € 27,89 |
| Standaardkavel Bedrijven | € 12,62 | € 15,83 |
| Standaardkavel Kantoren | € 11,98 | € 14,81 |
| Voorzieningen | € 18,25 | € 25,64 |
| Landbouwkavel | € 10,18 | € 14,77 |
| Landschapskavel | € 9,20 | € 12,20 |
Het Bestuurlijk Overleg Oosterwold heeft besloten in principe de volgende hertaxatie te doen in 2019 tenzij marktconformiteit een eerdere hertaxatie vereist. Tot die tijd worden de grondprijzen jaarlijks geïndexeerd.
De nieuwe grondprijzen zijn ingegaan vanaf het moment van besluitvorming door het Bestuurlijk Overleg op 7 maart 2016. De nieuwe grondprijzen gelden voor nieuwe initiatiefnemers. Voor initiatiefnemers die al actief waren in het gebied is er gelegenheid voor een overgangsregeling.
In aanvulling op de verwervingskosten voor grond betaalt een initiatiefnemer in Oosterwold een exploitatiebijdrage. In 2016 zal een actualisatie van de exploitatiebegroting Oosterwold plaatsvinden. Deze zal naar verwachting dit najaar ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad van Almere en Zeewolde. Tot dat moment hanteren we de huidige exploitatiebijdrage bij het tekenen van de Anterieure Overeenkomst.
- Structuurvisie versus bestemmingsplan
In de mail van 18 februari jl. informeerden wij u over het later vaststellen van het bestemmingsplan. Wij kregen een aantal vragen waarom de structuurvisie niet als toetsingskader dient bij omgevingsvergunningsaanvragen, maar het door het college vastgestelde bestemmingsplan. Hierbij een toelichting.
Een structuurvisie is een beleidsinstrument dat alleen het bevoegd gezag bindt, in dit geval de gemeenten Almere en Zeewolde. Een bestemmingsplan is een juridisch bindend document voor zowel gemeentelijke overheid als burger. Vanaf de ter visie ligging van het bestemmingsplan krijgt het plan formele status (ook al is het plan nog niet vastgesteld door de gemeenteraad) en vindt toetsing van omgevingsvergunningen plaats op basis van het geldende en het ontwerp bestemmingsplan, het juridisch document. Hiermee overruled het bestemmingsplan de structuurvisie.
Het bestemmingsplan Oosterwold biedt op een aantal punten meer flexibiliteit voor initiatiefnemers dan de structuurvisie. Bijvoorbeeld als het gaat om de toepassing van de verschillenden percentages (verharding, water, stadslandbouw, etc) waarbij minimum en maximum percentages zijn opgenomen in plaats van gefixeerde percentages. Daarnaast is een groot aantal zienswijzen verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan. Vanuit dat perspectief is er door het college voor gekozen om het door het college goedgekeurde bestemmingsplan (zoals op onze website staat) als toetsingskader te benutten bij de afwijkingsprocedures die gevolgd moeten worden door initiatiefnemers totdat het bestemmingsplan (al dan niet in gewijzigde vorm) wordt vastgesteld door de gemeenteraad.
De procedure van de omgevingsvergunning voor het afwijken van het geldende bestemmingsplan is een uitgebreide procedure met een voorhangprocedure. Dat laatste wil zeggen dat tijdens het ter inzage leggen van de ontwerpvergunning de gemeenteraad in de gelegenheid wordt gesteld de aanvraag te agenderen voor bespreking met het college. Daarmee kan de raad controleren of de vergunning al dan niet in strijd is met het planologische beleid dat zij voor ogen heeft voor Oosterwold.
Het door het college vastgestelde bestemmingsplan vindt u op onze website http://maakoosterwold.nl/publicaties/
- Schade bij het doen van onderzoek in het veld
In de mail van 18 februari jl. informeerden wij u over het teeltplan 2016 en bijbehorende gewasopbrengst van stichting ERF; het boerenbedrijf dat de grond pacht van het Rijksvastgoedbedrijf zolang de grond niet is verkocht. Hierbij werd een indicatie gegeven van de maximale gewasschade per hectare per perceel/ gewas. In aanvulling op deze informatie het volgende:
De genoemde prijzen in het overzicht zijn exclusief 6% BTW. De prijzen gelden ook als er bijvoorbeeld in juli of september onderzoek moet worden gedaan als er al gewassen in de grond staan. Het is slimmer om dan te wachten totdat de gewassen geoogst zijn als dat kan.
De lengte en breedte van de onderzoekssporen kunnen spoedig na het onderzoek in het veld door ERF worden vastgesteld, het moment van daadwerkelijk definitieve bepaling schade is afhankelijk van de situatie/ het gewas. Het is niet zo dat de grond tussen rupsbanden op voorhand afgetrokken kan worden, door bewerking verschuif je de grond en er is altijd uitstraling naar de planten naast de sporen. Het gaat ERF er niet om niet geleden schade aan de voorkant te ontvangen en later te verrekenen, het gaat om de tijd die ze erin moeten steken en daadwerkelijke geleden schade. Afrekening is met stichting ERF in oktober.
Het is van belang om altijd voorafgaand aan het betreden van het land en het doen van onderzoek in het veld af te stemmen met ERF.
- Informatieavond op 13 april; ‘grond verpacht aan de boer en bluswater voorziening’
Zoals in onze vorige mailing al aangekondigd, organiseren we een informatieavond rondom de thema’s ‘Brandblusvoorzieningen’ en ‘Hoe om te gaan met de (nog niet geleverde) grond in Oosterwold’.
Deze avond zal plaatsvinden op 13 april a.s van 19.00 -21.30 uur
Locatie: Burgerzaal, Stadhuisplein 2, 1315 HT Almere
De sprekers op deze avond zijn:
- Jaco Burgers, directeur biologisch landbouwbedrijf ERF en
- Maikel van der Hulst, specialist ruimtelijke ordening en infrastructuur Brandweer Flevoland
Zij zullen een verdere toelichting geven op de bovenstaande onderwerpen. Daarnaast is er de gelegenheid voor het stellen van vragen.
Wilt u bij deze avond aanwezig zijn, dan is het van belang dat u zich voor 6 april aanmeldt via:
oosterwold@almere.nl onder vermelding van: ‘informatieavond’.
- Bankgarantie
We krijgen veel vragen over de bankgarantie en het blijkt voor veel initiatiefnemers lastig om een bankgarantie te hebben bij het tekenen van de Anterieure Overeenkomst. Initiatiefnemers die de grond van het Rijkvastgoedbedrijf via de gebiedsregisseur Oosterwold kopen, hoeven geen bankgarantie af te geven tijdens het tekenen van de Anterieure Overeenkomst. De grond zal pas worden geleverd op het moment dat de exploitatiebijdrage volledig is betaald (10% bij ondertekening anterieure overeenkomst, 10% bij aanvraag omgevingsvergunning en 80% voorafgaand aan levering van de grond).
- Naamgeving Oosterwold
Reeds van ons ontvangen
- Groene campus
Reeds van ons ontvangen
Op http://maakoosterwold.nl/publicaties/ vindt u informatie over:
– eerdere mails, zoals de mail van 18 februari 2016 inclusief bijlagen
– ‘wat staat er in het ontwikkelplan’?
– Meest actuele bestemmingsplan
Als u in het vervolg niet meer van dit soort mails wilt ontvangen kunt u dat laten weten door een bericht terug te sturen aan oosterwold@almere.nl.
Namens gebiedsorganisatie Oosterwold,
Ivonne de Nood
Gebiedsregisseur Oosterwold
Gebiedsorganisatie Oosterwold werkt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, welke een samenwerking is tussen de gemeente Almere, de gemeente Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.
Update 18 februari 2016
Beste initiatiefnemer in Oosterwold,
Onlangs hebben wij twee mails gestuurd over actuele onderwerpen rondom Oosterwold (zie bijlagen). Inmiddels hebben wij aanvullende informatie en willen dit graag via deze weg met u delen. De onderwerpen zijn:
- Overgangsregeling bij grondprijswijziging
- Bestemmingsplan aangehouden, latere vaststelling
- Update gesprek met nutspartijen
- Bluswatervoorziening
- Vergunningsvrij bouwen in Oosterwold
- Schade bij het doen van onderzoek in het veld
- Woonexpeditie zaterdag 2 april
- Overgangsregeling bij prijswijziging
Zoals op 4 februari per mail is aangegeven, heeft het Bestuurlijk Overleg Oosterwold gesproken over de grondprijzen. We krijgen hier logischerwijs veel vragen over. Er is helaas op dit moment nog geen duidelijkheid over de hoogte van die nieuwe grondprijzen. Wel willen we alvast helderheid geven over de overgangsregeling voor initiatiefnemers in Oosterwold.
Initiatiefnemers die inmiddels een Anterieure Overeenkomst hebben gesloten met de gebiedsregisseur Oosterwold, kunnen op basis van de daaraan gekoppelde grondprijs en berekening grond afnemen. Er moet dan wel voor 31 december 2016 een aanvraag omgevingsvergunning zijn gedaan bij het Omgevingsloket. Wordt de aanvraag omgevingsvergunning pas na 31 december 2016 ingediend, dan geldt automatisch de dan actueel geldende grondprijs bij de levering van de grond. Aankoop en levering van grond vindt plaats na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning.
Elke initiatiefnemer in Oosterwold met een intentieovereenkomst kan voor 1 mei 2016 een Anterieure Overeenkomst sluiten met de gebiedsregisseur Oosterwold onder de oude prijs en oppervlakte zoals opgenomen in de berekening zoals verstrekt. Ook hier geldt dat de aanvraag omgevingsvergunning voor 31 december 2016 binnen moet zijn bij het Omgevingsloket. Een voorwaarde voor het kunnen tekenen van de Anterieure Overeenkomst voor 1 mei is een goedgekeurd ontwikkelplan. Om het plan te kunnen toetsen vragen we u om voor 1 april 2016 het ontwikkelplan toe te sturen aan de gebiedsorganisatie Oosterwold via Oosterwold@almere.nl. Is het ontwikkelplan niet voor 1 april aangeleverd of kan er geen Anterieure Overeenkomst – inclusief alle benodigde bijlagen – worden getekend voor 1mei, of
vindt de aanvraag omgevingsvergunning na 31 december 2016 plaats, dan zal automatisch de dan geldende actuele grondprijs in rekening worden gebracht bij de levering van de grond.
Initiatiefnemers die één of meerdere gesprekken hebben gehad met de gebiedsregisseur Oosterwold en/of een groene stip op de kaart gezet, en in een vergevorderd stadium zijn met hun plan, hebben de mogelijkheid om voor 1 april een intentieovereenkomst te tekenen onder de oude prijs en oppervlakte zoals die is opgenomen in de berekening. Voor het kunnen tekenen van een intentieovereenkomst is de exacte ligging en vorm van het kavel nodig en een ingevuld specifiek kader als bijlagen bij de intentieovereenkomst. Hier geldt dat dan voor 1 mei een ontwikkelplan moet worden aangeleverd, voor 1 juni 2016 de anterieure overeenkomst – inclusief benodigde bijlagen – moet zijn ondertekend en voor 31 december 2016 de aanvraag omgevingsvergunning binnen moet zijn bij het Omgevingsloket.
- Bestemmingsplan aangehouden, latere vaststelling
Op 2 februari 2016 heeft het college van Burgemeester en Wethouders Almere ingestemd met het raadsvoorstel tot gewijzigde vaststelling van het Crisis- en herstelwet (Chw) bestemmingsplan Oosterwold. Normaal gesproken gaat het bestemmingsplan direct daarna ter behandeling en vaststelling richting gemeenteraad. Echter, het college heeft op 16 februari 2016 besloten om het bestemmingsplan aan te houden en pas ter vaststelling aan de gemeenteraad voor te leggen nadat een reparatie door het ministerie van Infrastructuur en Milieu van het Besluit uitvoering Chw in werking is getreden. Hieronder een toelichting en wat dat betekent voor initiatiefnemers in Oosterwold.
De Crisis- en herstelwet is een Nederlandse wet, gericht op de versnelling van infrastructurele projecten. Hieronder vallen grote bouwprojecten en projecten op het gebied van duurzaamheid, energie en innovatie. De wet is op 31 maart 2010 in werking getreden. Hoewel de wet aanvankelijk als tijdelijke maatregel was bedacht, is zij permanent geworden op 28 maart 2013. In de Crisis- en herstelwet staat dat in het uitvoeringsbesluit moet worden bepaald van welke planologische en milieuregels mag worden afgeweken en voor welke periode. In het uitvoeringsbesluit staat echter niet hoe lang gebruik mag worden gemaakt van de mogelijkheid om af te wijken van de normale wettelijke regels. Op 3 februari 2016 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een bestemmingsplan van de gemeente Culemborg vernietigd. Naar het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak is gebruik gemaakt van enkele bepalingen uit het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet die onverbindend zijn. Dat is in strijd met de Chw, aldus de hoogste bestuursrechter.
Het ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft op 4 februari 2016 gemeenten geadviseerd om met vaststelling van de Chw bestemmingsplannen te wachten tot het uitvoeringsbesluit is gerepareerd. Deze uitspraak heeft ook gevolgen voor de vaststelling van het bestemmingsplan Oosterwold omdat deze eveneens is gebaseerd op de Chw. De verwachting van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu is dat het reparatiebesluit voor de zomer 2016 zal zijn afgerond.
Dit betekent dat initiatiefnemers in Oosterwold voorlopig hun plan alleen verder kunnen brengen op basis van de uitgebreide vergunningenprocedure. De reden hiervoor is dat vergunningsaanvragen voor initiatieven in Oosterwold over het algemeen in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan Almere West en Oost. De aanvragen moeten daarom de uitgebreide procedure doorlopen (Wabo). In die procedure werden vergunningsaanvragen tot op heden getoetst aan de intergemeentelijke structuurvisie en later het ontwerp bestemmingsplan. Vanwege de ingediende zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan en andere noodzakelijke aanpassingen, is het vast te stellen plan op een aantal punten gewijzigd. Het college heeft besloten om vergunningaanvragen die vanaf nu via de uitgebreide procedure in behandeling worden genomen te toetsen aan de regels uit het door het college geaccordeerde bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is vanaf heden in te zien op de website van Oosterwold http://maakoosterwold.nl/publicaties
De uitgebreide vergunningprocedure kent een termijn (van orde) van in totaal 26 weken, exclusief wettelijke mogelijkheid van optionele opschorting, verlenging en bezwaartermijnen. Er wordt naar gestreefd om binnen 26 weken een vergunning te verlenen. De complexiteit en kwaliteit van de aanvraag is daarbij een belangrijke factor. Door het zomerreces van college en raad kunnen vergunningaanvragen die na 1 april worden ingediend niet binnen 26 weken worden vergund. Voor vergunningverlening is een collegebesluit en een (voorhang)procedure bij de gemeenteraad nodig alvorens de vergunning ter inzage kan worden gelegd.
- Update gesprek met de nutspartijen
Een belangrijke voorwaarde van de drie nutspartijen waarmee nu gesprekken plaatsvinden (Vitens, Alliander en Reggefiber) is een goed juridisch construct, zodat niet met honderden grondeigenaren afspraken hoeft te worden gemaakt. Dankzij de medewerking van de grondeigenaar, het Rijksvastgoedbedrijf, is er een oplossing gevonden (voor de te verkopen gronden van het Rijksvastgoedbedrijf) waar de nutspartijen zich in kunnen vinden; voor de aanleg van kabels en leidingen kan vooraf met het Rijksvastgoedbedrijf een opstalrecht worden gevestigd. Opstalrecht is een (zakelijk) recht om in, op of boven een onroerende zaak van een andere persoon gebouwen, werken of beplantingen (de zogenaamde opstallen) in eigendom te hebben. Met het opstalrecht wordt in dit geval geregeld dat de nutspartijen eigenaar zijn en blijven van de aanwezige kabels en leidingen die komen te liggen in andermans grond. Dit opstalrecht wordt vervolgens verwerkt in alle afzonderlijke koopcontracten met initiatiefnemers. De kabels en leidingen komen dan te liggen in één van de twee bermen langs de kavelweg. Op dit moment is de tweede berm niet nodig voor kabels en leidingen.
Daarnaast is tijdens het uitvoeringsgesprek gebleken dat de nutspartijen tijdens de aanleg en onderhoud van de kabels en leidingen, naast de berm waar ze in liggen, extra werkruimte nodig hebben. Dit betekent dat aan beide zijden van de berm minimaal 1 meter extra ruimte nodig is als werkruimte. Aan de ene kant van deze strook kan hiervoor de kavelweg benut worden. Aan de andere zijde betekent dat dat ruimte op het kavel beschikbaar moet worden gesteld. Ook is het noodzakelijk dat alle aanliggende kavels dat ook doen. Hiervoor moet dan een erfdienstbaarheid worden opgenomen in de koopcontracten. Dit geeft de nutspartijen de bevoegdheid om hun kabels en leidingen te kunnen aanleggen en onderhouden. De werkstrook moet dan vrij worden gehouden of zo worden ingericht, dat het relatief eenvoudig vrij te maken is voor herstel- en onderhoudswerkzaamheden. Bomen mogen niet binnen 2 meter uit de kabel- en leidingenstrook worden geplant in verband met verstoring door wortelgroei. Overigens zullen de nuts- en netwerkbedrijven na onderhoudswerkzaamheden de grond weer dicht maken, maar hoeven deze niet in de oude staat terug te brengen.
Deze aanpak wordt besproken voor de eerste drie gebieden: Vereniging Tureluur Zuid, Vereniging Tureluur Noord en Vereniging Frederik Eedenweg.
- Bluswatervoorziening
Op 2 februari hebben wij u geïnformeerd over de bluswatervoorziening als onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning. Hieronder geven we aanvullende informatie naar aanleiding van een gesprek met de brandweer.
Er zijn twee mogelijkheden voor initiatiefnemers om te voorzien in een toereikende bluswatervoorziening in Oosterwold voor grondgebonden woningen:
1. Vanuit brandkranen (hydranten) op een drinkwaternet,
2. Via een woningsprinklerinstallatie.
Voor brandkranen als primaire blusvoorziening is een capaciteit van minimaal 500 liter per minuut (30m3 per uur) vereist. Dit geldt zowel wanneer drinkwaterbedrijf Vitens het drinkwaternet aanlegt als wanneer u gebruik maakt van een privaat aangelegd drinkwaternet op eigen terrein. Voordat u de aanvraag omgevingsvergunning doet, moet helder zijn of de vereiste 500 liter per minuut geleverd kan worden. Daarnaast is de maximale afstand tussen het object en de opstelplaats van de brandweer maximaal 40 meter gerekend vanaf de voordeur. De maximale afstand tussen de opstelplaats voor de brandweer en de brandkraan is 100 meter. Deze afstand wordt gemeten over de weg en niet hemelsbreed. Voor meer details over de toepassing van deze oplossing verwijzen wij u naar de Handreiking bereikbaarheid Hulpdiensten. Of en onder welke condities Vitens brandkranen wil plaatsen op het drinkwaternet wanneer zij (idealiter) op particulier terrein de drinkwatervoorziening aanleggen, moet nog worden vastgesteld.
Een tweede optie is het toepassen van een woningsprinklerinstallatie voor de woonomgeving. Deze installatie kan worden aangesloten op een huisaansluiting drinkwater, of op een alternatieve waterbuffer. In beide gevallen is dit wel afhankelijk van het ontwerp van de woningsprinklerinstallatie. De woningsprinklerinstallatie conform de NEN 2077, type 1 is een voorbeeld van een veilige en relatief goedkope optie. Voor nadere informatie over de woningsprinkler zie www.brandveiligwonen.org. Daarnaast zullen we in samenwerking met de brandweer een informatieavond organiseren over toepassing van de woningsprinklerinstallaties. Een installatieadviseur kan verder behulpzaam zijn bij het ontwerpen en toepassen van de woningsprinklerinstallatie voor de woonomgeving. De brandweer voorziet door inzet van haar eigen materieel in overige bluswatervoorziening (tankautospuit, met een basishoeveelheid water). Initiatiefnemers hebben hierin geen opgave.
Het gebruik van open water/ waterbassins wordt door de brandweer niet gezien als primaire blusvoorziening. Enerzijds door de toegepaste techniek op de bluswagen die gevoelig is voor ander water dan drinkwater – bij veelvuldig gebruik. Anderzijds omdat er veel risico’s zijn bij open water, denkend aan onderhoud, kans op bevriezing of droogstand en de bereikbaarheid van het water. Daarentegen is open water als aanvullende voorziening wel mogelijk. Zowel bij de keuze van brandkranen als een woningsprinklerinstallatie moet er bij een langdurige brandbestrijding een secundaire/tertiaire bluswatervoorziening aanwezig zijn. Deze bestaat uit open water, op maximaal 1000 meter van de brandhaard, van waaruit gedurende 4 uur minimaal 90m3 water per uur kan worden onttrokken. Voor de kavels die binnen een straal van 1 kilometer van de Hoge Vaart liggen is hierin automatisch voorzien. Voor initiatieven waarbij binnen 1 kilometer geen voorziening voorhanden is geldt dat deze (desgewenst in onderlinge samenwerking tussen initiatiefnemers) gerealiseerd moet worden.
- Vergunningsvrij bouwen in Oosterwold
We krijgen veel vragen over vergunningsvrij bouwen in Oosterwold, daarom een toelichting. Ook in Oosterwold geldt de landelijk regelgeving omtrent het vergunningsvrij bouwen op basis van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Dit biedt ruimte om naast de verleende vergunning nog een bepaald % vergunningsvrij bij te bouwen. Met dien verstande dat als erf bij het hoofdgebouw als bedoeld in artikel 1 van bijlage II van het Bor, het roodkavel wordt verstaan. In het Bor wordt gekeken naar de oppervlakte van het erf achter de woning. Het daadwerkelijk beschikbare hoeveelheid vergunningsvrij bouwen is afhankelijk van omvang, ligging en indeling van het roodkavel. U kunt hierover meer informatie vinden op: http://wetten.overheid.nl/BWBR0027464/BijlageII/geldigheidsdatum_10-02-2016
Het vergunningsvrij bouwen hoeft niet meegenomen te worden in de vergunningsaanvraag richting de gemeente. Dit kan later worden gerealiseerd zonder tussenkomst van de gemeente. Wanneer er voor wordt gekozen om het toch te vermelden in de vergunningsaanvraag, dan moet hierin duidelijk worden aangeven dat het om een vergunningsvrij bouwwerk gaat. Wanneer het bijvoorbeeld verplichte buitenruimte uit het bouwbesluit betreft, dan is deze wel vergunningsplichtig.
Heeft u als initiatiefnemer niet het volledige Bruto Vloer Oppervlakte (BVO) benut bij de eerste aanvraag van de bouwvergunning, en heeft u vervolgens vergunningsvrij XX m2 bij gebouwd, dan wordt bij de eerstvolgende vergunningsaanvraag deze XX m2 wel meegenomen in de toetsing van de vergunning en de beschikbare ruimte. Bij het vergunningsvrij bouwen moeten de vergunningsvrije en vergunningsplichtige bouwwerken bij elkaar opgeteld worden.
Tot slot, een kelder onder een gebouw wordt gerekend tot de bruto vloeroppervlakte (BVO). De Floor Area Ratio (FAR) in het bestemmingsplan gaat uit van het bruto vloeroppervlak van een gebouw.
- Schade bij het doen van onderzoek in het veld
Er zijn veel vragen over de mogelijke kosten van gewasschade en schade bij ‘structuurbederf’ van de bodem tijdens het doen van onderzoek voordat de gewassen de grond in gaan. Een nadere toelichting.
Er is sprake van gewasschade vanaf het moment dat de gewassen zijn ingezaaid/gepoot. In de periode daar aan voorafgaand kan schade in de volgteelt optreden als gevolg van structuurbederf van de bodem. Dit ontstaat op het moment dat met machines door initiatiefnemers onderzoeken moeten worden gedaan in het veld. Indien de onderzoeken te voet/ handmatig worden gedaan is er veelal helemaal geen sprake van structuurbederf van de bodem. De hoogte van de schade hangt af van de oppervlakte waar sprake is van structuurbederf in combinatie met type voertuig (hoe zwaarder, des te meer schade) in combinatie met het gewas wat ingezaaid zal worden. Niet het gehele kavel hoeft in oppervlakte te worden meegerekend als je voor het onderzoek maar een paar plekken hoeft te onderzoeken. Afhankelijk van de breedte van de machine zal een strook (van circa 3 meter) beschadigd worden. De lengte van de sporen maal de breedte van het voertuig (circa 3 meter) is dan het oppervlakte van beschadiging. Alle meters moeten worden meegerekend, dus ook de meters naar het kavel toe over het boerenland als het te onderzoeken kavel middenin het veld ligt.
Het teeltplan voor 2016 voor het pilotgebied en daarbij de maximale schade per hectare is door ERF in een overzicht gezet en bijgevoegd in de bijlage. Onder de huidige omstandigheden buiten in het veld is het structuurbederf dusdanig dat er sprake zal zijn van 75 tot 100% schade ter plekke van machinaal onderzoek. De definitieve schade door structuurbederf is pas definitief door ERF vast te stellen nadat het onderzoek heeft plaatsgevonden.
In aanvulling op de mail van 2 februari over pachtschade/ pachtinkomsten; de hoogte van de pacht die het Rijksvastgoedbedrijf hanteert in Oosterwold is 0,1065 euro per m2 per jaar voor het seizoen 2015/2016.
Omdat het boerenbedrijf met het ritme van bewerken, telen, zaaien en oogsten een belangrijke rol speelt in Oosterwold tot het moment van grondlevering hebben we met ERF afgesproken om binnenkort een informatieavond te organiseren voor alle initiatiefnemers en geïnteresseerden in Oosterwold.
- Woonexpeditie zaterdag 2 april
Op zaterdag 2 april gaat de tweede editie van de Woonexpeditie van start. Dit woonevenement is een combinatie van de NVM Open Huizen Route, de Landelijke Nieuwbouwdag en Almeerse Zelfbouwdag. Tijdens de woonexpeditie is er een groot aanbod van kavels en woningen verspreid over heel Almere. Oosterwold bevindt zich op dit moment in de pilotfase, er is geen verkoopdoelstelling en geen marketing. We zijn daarmee op een lichte en informerende manier onderdeel van de Woonexpeditie. Het team Oosterwold is aanwezig in de Kavelwinkel op het stadhuis van Almere. Hier zullen we het verhaal en de ontwikkelmogelijkheden van Oosterwold vertellen en vragen beantwoorden. Geïnteresseerden kunnen op locatie een kijkje nemen. We zullen daar zelf geen activiteiten ontplooien.
Wij kunnen ons voorstellen dat u dit moment wilt aangrijpen om op locatie van u te laten horen. Het zou plezierig zijn als wij hiervan op de hoogte zijn zodat we hierover in de Kavelwinkel melding van kunnen maken. Laat het weten aan Ellen van Heest via evheest@Almere.nl. Mocht u van plan zijn op locatie iets te willen organiseren, houd dan wel rekening met de restricties die gelden voor het betreden voor grond die nog niet geleverd is.
Bijlagen
– Handreiking Bereikbaarheid Hulpdiensten
– Overzicht gewasschade
– Mails van 2 en 4 februari
BOUWEN IN OOSTERWOLD 