Wie betaalt de kavelweg die je zelf niet gebruikt?

organische ontwikkeling wegen oosterwoldIn de blog van 3 mei 2017 omschreef ik het wettelijk kader voor de aanleg van wegen in Oosterwold. Daarin staan ter illustratie onder meer de hiernaast afgebeelde plaatjes uit de structuurvisie.

Die plaatjes geven helaas geen antwoord op alle vragen. Zo kan zich de situatie voordoen dat de eerste kavel(bewoner) zelf geen gebruik maakt van de kavelweg langs zijn kavel. Ook zegt de structuurvisie/bestemmingsplan niets over wie voor de kosten van een kavelweg moet opdraaien.

Ik heb inmiddels vele vragen gehad en wegverenigingen opgericht waarbij we niet konden terug vallen op de plaatjes uit de structuurvisie. met regelmaat krijg ik de vraag wie de kavelweg moet betalen in verschillende situaties. In deze blog ga ik in op met name de vraag: FullSizeRenderwie moet de kavelweg betalen indien de betreffende kaveleigenaar er zelf geen gebruik van maakt omdat hij een eigen (privé-) inrit naar zijn kavel heeft gemaakt”.  Wil je alleen de conclusie lezen, ga dan meteen door naar onderen.

Die situatie is in het plaatje hiernaast weergegeven. Kavel A heeft een eigen oprit. Kavel B en C willen langs kavel A een weg aanleggen.  Wie betaalt de weg langs A?

Hier zijn nog twee extra complicatie te bedenken. Allereerst dat kavel B en C eerst hun kavel gaan ontwikkelen en dat kavel A bijvoorbeeld een jaar later begint. De grond is dus nog niet door A gekocht maar B en C willen daar wel een weg overheen leggen. Kan dat?

Een tweede complicatie is dat op het moment dat de kavelweg langs A, B en C er ligt, de initiatieven D, E etc. aansluiten. Zij zullen meer meters van de weg gebruiken maar de weg langs hun kavels zal het minste slijten. Anderzijds zal de weg langs A en B het meeste slijten terwijl zij geen of maar een paar meter van de weg gebruiken. Hoe verdeel je nu de lasten over de eerste initiatieven (A, B en C) en de latere initiatieven (D, E etc.)

KnipselDeze situatie deed zich voor het eerst voor bij de Hannah Arendtweg. Kavel 71 heeft zijn eigen inrit vanaf de Emile Durkheimweg (hiernaast niet ingetekend). Maar kavels 15, 150, 40, 173, 196, 69, 90 en nog 50 andere kavels willen ontsloten worden vanaf de Hannah Arendtweg. We hebben toen met elkaar afgesproken dat kavel 71 de rand van zijn kavel afstaat, zelfs een klein hoekje eraan maakt zodat de bocht geen 90 maar slechts 45 graden wordt. Verder spraken we af dat kavel 71 een recht van overpad vestigt en dat de mensen die langs kavel 71 een weg willen aanleggen dat voor eigen rekening zullen doen.

Voor de uitvoering richtten we de Vereniging Hannah Arendtweg op. Alle kavels langs die weg betalen een gelijke bijdrage. We hebben even overwogen om een eerlijke verdeling bedenken. (Omdat wij niet helder kregen wat wel en wat niet eerlijk is zijn we daarmee gestopt. In plaats daarvan kozen we voor de volgens ons makkelijkste/meest pragmatische methode.) De vereniging koopt de grond voor onder de weg daar waar nog geen kavels zijn (bijvoorbeeld kavel 71 wordt pas over enige maanden geleverd terwijl de weg er nu al ligt). Wanneer de kavels daarnaast wel verkocht zijn, verkoopt de vereniging dat strookje grond door naar de nieuwe kaveleigenaren zodat de vereniging uiteindelijk geen grond meer zal bezitten. (Dit terugverkopen is van belang omdat daarmee voorkomen wordt dat toekomstige bewoners met potentiële problemen worden opgezadeld bij een herstructurering van de wegen, de vereniging kan makkelijk opgeheven worden, het spaart waarschijnlijk een belastingaanslag en daarnaast houdt het de balans van de vereniging lekker kort). De kosten voor de teruglevering zijn voor de vereniging. Lekker lean&mean.

Voor kavels die in de toekomst aan een weg in beheer van Vereniging Hannah Arendtweg willen aantakken is geregeld dat zij zelf hun kavelweg zullen aanleggen en dat de vereniging het beheer zal overnemen. Daartoe betalen zij enkel een zeer beperkte onderhoudsbijdrage.

Het uitgangspunt dat kavels B, C etc. de kavelweg langs kavel A betalen en dat Kavel A niet lid hoeft te worden van de betreffende kavelwegvereniging is inmiddels als uitgangspunt genomen door Team Oosterwold voor vergelijkbare situaties. Het staat initiatiefnemers altijd vrij om het anders te doen, mits zij daar allen mee instemmen.

CONCLUSIE

Wil je je kavel ontsluiten via een andere kavel terwijl die andere kavel (Kavel A) zelf geen belang heeft bij een kavelweg langs zijn kavel, dan zal Kavel A een recht van overpad moeten vestigen voor het gebruik van zijn kavelrand en staat het de achterliggende kavels vrij om over de rand van A een half wegprofiel (4,25 m) inclusief eventueel kabeltracé aan te leggen VOOR EIGEN REKENING EN RISICO. Kavel A hoeft niet lid te worden van de kavelwegvereniging (of vergelijkbare rechtspersoon/organisatie).

Hulp bij oprichten kavelwegvereniging / aanleggen van een kavelweg

Wil je een kavelwegvereniging oprichten of heb je hulp nodig bij het oplossen van kavelwegproblemen? Neem dan contact op met mij, contactgegevens staan hier. Hoed u voor notarissen die een standaard setje statuten voor een vereniging denkt te kunnen toepassen. Het duurt maanden en kost veel geld voordat je die in lijn hebt met een deugdelijk huishoudelijk reglement dat door de gemeente en RVB wordt goedgekeurd. Bij mij kan je tegen een ongewoon schappelijke vergoeding alle verenigingsstukken pasklaar bestellen.

Ik heb inmiddels voor een groot deel van de wegen in Oosterwold de verenigingstukken opgesteld en heb bemiddeld tussen vele betrokken partijen. De door mij ontwikkelde statuten en huishoudelijk reglement zijn feilloos op elkaar afgestemd en door de juristen van Team Oosterwold en het RVB goedgekeurd. Deze vereningsstukken voorzien in praktisch alle denkbare situaties, ook die hierboven zijn weergegeven. Desgewenst kan ik er ook voor zorgen dat de kavelweg wordt aangelegd voor de meest schappelijke prijs en op de beste manier. (Niet alle ingenieursbureau´s doen dat even goed.)

 

Advertenties
Dit bericht werd geplaatst in kavelweg, weg en getagged met , . Maak dit favoriet permalink.

5 reacties op Wie betaalt de kavelweg die je zelf niet gebruikt?

  1. walter heesterbeek zegt:

    Een duidelijk verhaal.
    Wat ik mis in dit verhaal en wat ook een financiële impact heeft is het volgende:
    De kavels die ontsluiten aan de VTZ-wegen betalen alleen hun VTZ lidmaatschap.

    De kavels die hun eigen kavelweg (aftakking VTZ weg) moeten aanleggen betalen hun VTZ lidmaatschap en daarnaast ook voor de aanleg en het onderhoud van hun die kavelweg.
    Voor alle partijen geld dat ze de grond voor de wegen moeten leveren.
    Gemiddeld zal dit verschil zo’n 10.000 euro verschil per kavel betekenen.
    Dit verschil is enorm en daar ligt een taak voor de VTZ om dit op te lossen.

    Walter Heesterbeek

    Like

    • frankenco zegt:

      Dat is inderdaad het geval. En dat is het meest besproken onderwerp binnen VTZ. Maar hoe los je het op?

      De vraag is natuurlijk weer, hoe groot dat verschil dan wel mag zijn?
      Want de bewoners aan de nevenweg maken wel gebruik van de VTZ weg. Daarnaast hebben ze een voordeel boven de kavels langs de VTZ weg. Ze wonen namelijk veel rustiger. Wat mij betreft is dat nog veel meer waard. Anderen denken daar weer anders over. Wie het weet mag het zeggen.. Overigens is het niet zo dat anderen duurder uitzijn. Het is meer zo dat mensen langs een VTZ-weg een financieel voordeeltje hebben (tegenover het nadeel van meer verkeer).

      Like

      • Barbara zegt:

        De vraag die bij mij opkomt na het lezen van jouw reactie op Walter Heesterbeek, is of je het genot van langs een rustger weg wonen in geld kan uitdrukken? En als dat wel zo is, waarom geldt dat dan alleen voor kavels met een oprit langs een hoofdkavelweg en niet voor kavels langs die hoofdkavelweg die geen oprit daaraan hebben? Verdienen zij niet hetzelfde voordeeltje?

        Punt is dat de kosten aan de wegen in het VTZ-gebied niet goed verdeeld zijn.

        Een oplossing voor deze ongelijke verdeling in de kosten, zou kunnen zijn om de kavels die hun oprit langs de hoofdkavelwegen hebben, te laten betalen voor het stuk weg langs hun kavel. Wat er daarna nog tekort schiet voor de aanleg van die wegen (omdat er bijvoorbeeld grote projectbouw langs de hoofdkavelwegen liggen, die via één oprit al hun kavels ontsluiten), zou je dan kunnen omslaan naar alle kavelhouders in VTZ. Op die manier maakt iedere kavelhouder binnen VTZ naar rato van zijn/haar kavelgrootte ongeveer dezelfde kosten.

        Een andere oplossing kan zijn om alle wegen in het VTZ-gebied op te nemen in de vereniging VTZ. De verdeelsleutel die in dat geval gehanteerd wordt kan dan naar kaveloppervlak. Ook daarmee worden de kosten beter verdeeld over alle kavelhouders.

        Het zou VTZ sieren om haar verdeelsleutels nog eens goed en kritisch tegen het licht te houden en een oplossing te zoeken voor de ongelijkheid die is ontstaan.

        Groet, Barbara

        Like

      • frankenco zegt:

        Beste Barbara,
        Voor de goede orde wil ik allereerst duidelijk hebben dat ik niet namens VTZ spreek en ook geen informatie van VTZ kan delen die daar niet expliciet door het bestuur voor is aangereikt. Ik ben niet meer verbonden aan VTZ en ik kan niet namens haar spreken. Ik spreek dus als initiatiefnemer met enige voorkennis over hoe e.e.a. is ontstaan, kennis die ik ook al in de ALV heb gedeeld.

        Betreffende de aanpassing van de verdeelsleutel stel ik voor dat je je voorstellen naar het bestuur van VTZ stuurt. Zij kunnen dat dan meenemen. Ik kan mij ook voorstellen dat zij initiatieven om hen daarmee te helpen warm zullen ontvangen.

        Vanaf de zijlijn kan ik als advocaat melden dat je voorstellen goed uitvoerbaar zouden zijn wanneer het gebied nog niet deels verkocht zou zijn. Maar nu liggen er afspraken met vele initiatiefnemers die niet eenzijdig gewijzigd kunnen worden. Dat maakt een dergelijke mammoetoperatie extreem lastig.

        Ik deel overigens de genoemde standpunten grotendeels. Wij hebben tot nu toe meer aan de wegen betaald dan wie dan ook in dit gebied. We betalen aan VTZ, liggen daar direct langs maar de oprit is aan de Hannah Arendtweg. Ik zou het zeer waarderen wanneer we geld terug zouden krijgen. Maar hoe regel je dat? Wij wil bijbetalen?

        Like

  2. Barbara zegt:

    Dag Frank,
    Het spijt me dat je mijn reactie persoonlijk opvat. Zo is het niet bedoeld. Ik reageer slechts op jouw je reactie op Walter Heesterbeek, die bij mij vragen opwierpen.
    Gr.Barbara

    Like

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s